Wyrok Sądu Najwyższego ws OOU. Odszkodowanie jest należne nawet gdy lotnisko funkcjonowało od wielu lat.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 marca 2018 r. (sygn. akt II CSK 306/17) oddalił kasację Portu lotniczego w Poznaniu od wyroku zasądzającego na rzecz właściciela nieruchomości odszkodowanie w kwocie 50.351 zł.

Sąd Najwyższy potwierdził po raz kolejny, że „związek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania z obniżeniem wartości nieruchomości należy rozumieć szeroko. W związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu obszaru, lecz także obniżenie jej wartości wynikające z tego, że na skutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zwężenia granic własności (art. 140 i 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania. Właściciel, który przed wejściem w życie rozporządzenia mógł żądać zaniechania immisji przekraczającej standard ochrony środowiska, został w wyniku ustanowienia obszaru możliwości takiej pozbawiony. Szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. jest więc także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że właściciel musi znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje.„.

Sąd Najwyższy nie uwzględnił zarzutu pozwanego, że lotnisko funkcjonowało już wcześniej, a wprowadzenie OOU nie spowodowało w praktyce zwiększenia uciążliwości, podtrzymując stanowisko Sądu Okręgowego, który stwierdził, że „okoliczność, iż lotnisko funkcjonuje od wielu lat i emitowało hałas także wcześniej, nie pozbawia powodów roszczenia odszkodowawczego. Przyjął, że możliwość dochodzenia takiego roszczenia otworzyło objęcie nieruchomości powodów obszarem ograniczonego użytkowania”.

Powodowie w tej sprawie dochodzili początkowo kwoty 10.000 zł. Następnie po opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości rozszerzyli powództwo do kwoty 50.351 zł. Sąd Najwyższy potwierdził, że takie rozszerzenie powództwa jest możliwe o ile spełnia warunki, o których mowa w art. art. 193 k.p.c.

Bardzo istotny wyrok SN w sprawie OOU z 2007 r.

Sąd Najwyższy opublikował dziś uchwałę podjętą w składzie 7-osobowym w sprawie III CZP 62/16 o następującej treści:

Rozporządzenie Wojewody Mazowieckiego Nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego Nr 156, poz. 4276) obowiązywało do dnia wejścia w życie uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego nr 128, poz. 4086).

Powyższa uchwała może skutkować oddalaniem powództw lub apelacji powodów w sprawach o odszkodowania związane z wprowadzeniem OOU z 2007 r., o ile ich roszczenie nie zostało zgłoszone w terminie dwóch lat od daty wejścia w życie rozporządzenia nr 50.

Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości występują również poza strefami Z1 i Z2

W dniu 14 marca 2016 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie sygn. akt. VI ACa 87/15 opublikował wyrok, w którym wskutek apelacji powoda uchylił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie.

W omawianej sprawie nieruchomość znajdowała się w OOU dla lotniska Chopina w Warszawie, jednak poza strefami Z1 i Z2. Powołany biegły z zakresu akustyki stwierdził brak przekroczeń norm hałasu lotniczego. Sąd Okręgowy opierając się na tej opinii oddalił wniosek dowodowy powoda o powołanie biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości argumentując, że nieuzasadnione jest żądanie powoda o zasądzenie odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, skoro nie występują przekroczenia norm hałasu. Czytaj dalej

Właścicielom nieruchomości w OOU należy się odszkodowanie

Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu do wyroku z 8 grudnia 2015 r. w sprawie sygn. akt VI ACa 1662/14 stwierdził, że właścicielom nieruchomości znajdujących się w OOU należy się odszkodowanie, ponieważ nie mogą z niej korzystać w sposób, w jaki inne osoby mogą korzystać ze swoich nieruchomości położonych poza OOU.

Prezentujemy poniżej wybór najciekawszych tez z uzasadnienia:

„Bezsprzecznie zatem osobom, które mieszkają na terenie strefy ograniczonego użytkowania należy się odszkodowanie. Właściciele nieruchomości nie mogą bowiem z niej korzystać w sposób, w jaki każdy inny obywatel może korzystać ze swojej nieruchomości położonej na innym terenie. Wbrew twierdzeniom pozwanego, fakt zakupu nieruchomości w 1964 r. nie stanowił natomiast podstawy do twierdzenia, że w dacie zakupu powódka godziła się na ewentualne niedogodności, jakie w chwili obecnej istnieją, bowiem hałas na terenie okołolotniskowym występował od początku istnienia portu lotniczego tj. od 1934r. Należy bowiem mieć na uwadze, że powódka dokonując przedmiotowego zakupu nie mogła przewidzieć jak rozbuduje się port lotniczy, jakie inwestycje będą na jego terenie prowadzone oraz w jaki sposób i na ile okażą się ona uciążliwe. Trudno bowiem porównywać zabudowę oraz częstotliwość lotów jakie odbywają się z portu lotniczego (…) w chwili obecnej i kilkadziesiąt lat temu.”

„Przede wszystkim wskazać należy, że Sąd II instancji podziela pogląd Sądu Najwyższego, wyrażany w ostatnich latach w orzecznictwie, że odszkodowanie, które przysługuje właścicielowi na podstawie prawa ochrony środowiska nie obejmuje wyłącznie ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości na skutek utworzenia strefy ochronnej. Pojęcie to nie może być bowiem traktowane wąsko. Gdyby bowiem tak było, to na z góry przegranej pozycji znajdowały by się osoby fizyczne, które chcą w takiej strefie mieszkać. Strefa ograniczonego użytkowania została powołana w związku z niedogodnościami, które mogą występować na jej terenie.”

Samo wprowadzenie OOU stanowi ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 14.12.2015 r. w post. sygn. akt. XXV C 1579/13 w uzasadnieniu stwierdził, że ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 129 ust. 2 ustawy prawo ochrony środowiska jest samo wprowadzenie OOU.

Poniżej prezentujemy fragment uzasadnienia, w którym sąd szczegółowo omawia tę kwestię.

„/…/ ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 129 ust. 2 ustawy prawo ochrony środowiska jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. W związku z ustanowieniem takiego obszaru pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści aktu ustanawiającego ten obszar (zwłaszcza dotyczących zabudowy), lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z tego, że wskutek wejścia w życie tego aktu dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 k.c. w związku 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania, który będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, w tym hałas. Taka interpretacja jest przejawem dążenia do kompleksowego uregulowania skutków ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, prowadzących do obniżenia wartości nieruchomości. Konsekwencją powyższego jest poddanie roszczeń właścicieli szczególnym ograniczeniom czasowym przewidzianym w art. 129 ust. 4 tej ustawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06 maja 2010 roku, II CSK 602/09, LEX nr 585768; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 09 kwietnia 2010 roku, III CZP 17/10, LEX nr 584036; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 roku, III CZP 128/09, LEX nr 578138; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2012 roku, I CSK 509/11, LEX nr 1215402).”

Kolejny pozytywny wyrok dot. OOU z 2011 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, w sprawie dotyczącej naszego Klienta, sygn. akt III C 1125/13 wyrokiem z dnia 9 grudnia 2015 r. zasądził odszkodowanie w kwocie 108.000 zł tytułem utraty wartości nieruchomości z odsetkami ustawowymi od dnia 1 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty.

Nieruchomość znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzonego Uchwała nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. poza strefą Z1 i Z2.

W pisemnym uzasadnieniu orzeczenia sąd wskazał, m.in. że:

Żadnego znaczenia nie ma, czy OOU przewiduje dla danej nieruchomości jakiekolwiek podwyższenia – w stosunku do zwykłych norm – dopuszczalnego poziomu hałasu, czy też – jak w przypadku przedmiotowej nieruchomości – tego nie przewiduje. Jak ustalono, dla nieruchomości powódki OOU nie przewiduje żadnych ograniczeń w zakresie przeznaczenia i sposobu korzystania z terenu – określono jedynie opisane w stanie faktycznym wymagania techniczne dotyczące budynków. A mimo to już samo objęcie tej nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania zmniejszyło – jak ustalono – jej wartość. Dzieje się tak dlatego, że nieruchomości położone w graniach obszaru ograniczonego użytkowania są postrzegane na lokalnym rynku nieruchomości jako mniej atrakcyjne i „gorsze od innych”.

Kwestia spadku wartości nieruchomości jest związana z rynkiem lokalnym, który może mieć złą opinię opartą na występujących negatywnych czynnikach środowiskowych (tak: wyrok Sąu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2013 r., II CSK 578/12, niepubl.). Jest naturalne, że ryzyko powiększenia się zakresu uciążliwości oraz wpływ hałasu na zdrowie i samopoczucie ludzi powoduje mniejsze zainteresowanie potencjalnym zakupem nieruchomości w tym rejonie, zwłaszcza na cele mieszkalne. Dla nabywców nie ma przy tym znaczenia ewentualny zakres przekroczeń dopuszczalnych norm, gdyż kluczowe znaczenie ma usytuowanie danej nieruchomości w strefie ograniczonego użytkowania, gdzie „normatywnie” przewidziany został obowiązek znoszenia uciążliwości większych, niż poza strefą. (por. „Dochodzenie roszczeń właścicieli nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania portu lotniczego”, Robert Dobrzyński, Nieruchomości/2013/10; podobnie E. Stawicka, Czy art. 129 ustawy – Prawo ochrony środowiska stanowi wyczerpującą podstawę roszczeń właścicieli nieruchomości o wyrównanie strat wynikających z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotnisk, tras komunikacyjnych i tym podobnych zakładów?, Palestra 2012, z. 11 – 12, s. 203 i n.).

Jak pokazała opinia biegłego, ma to dla potencjalnych nabywców znaczenie nawet wtedy, gdy owe uciążliwości sprowadzają się jedynie do konieczności mocniejszego wygłuszenia budynków. I już sama ta konieczność powoduje spadek wartości rynkowej nieruchomości objętej OOU – zwłaszcza, gdy jest to nieruchomość mieszkalna zabudowana.”

Odszkodowania za spadek wartości nieruchomości wokół Okęcia: sąd przyznaje się do błędu

Każdy może się mylić, sądowi też się to przydarzyło – stwierdziła sędzia, wydając wyrok wstępny w sprawie przeciw Przedsiębiorstwu Państwowemu „Porty Lotnicze”.

Chodzi o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania (OOU) ustanowionym wokół stołecznego lotniska Okęcie. Sąd doszedł do przekonania, że osoby, które miały nieruchomości w strefie już za czasów obowiązywania poprzedniego OOU z 2007 r., miały prawo wystąpić z powództwami później – dopiero na podstawie kolejnej strefy utworzonej w 2011 r. I w ich przypadku nie upłynął dwuletni termin zawity na dochodzenie roszczeń. Powód? Trudno uznać, że pierwszy obszar w ogóle obowiązywał.

Treść uzasadnienia do omawianego orzeczenia, po jego publikacji, zostanie udostępniona na naszej stronie internetowej w dziale Wyroki OOU Warszawa pod sygn. akt IV C 706/13.

Zachęcamy do lektury pełnej treści artykułu w Dzienniku Gazeta Prawna.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w sprawie terminu zawitego

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny 27 listopada 2014 roku w postępowaniu o sygn. akt I ACa 852/14 oddalił apelację powodów, którzy domagali się uchylenia niekorzystnego wyroku Sądu Okręgowego w postępowaniu o sygn. akt XVI GC 907/13.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo ze względu na brak zgłoszenia roszczeń w dwuletnim terminie zawitym. Sąd Apelacyjny podzielił to stanowisko, wskazując jednak na możliwość zastosowania szerokiej wykładni rozumienia czynności zgłoszenia roszczeń oraz wskazując, że niejednoznaczne orzecznictwo sądów administracyjnych może mieć wpływ na usprawiedliwienie uchybienia w tym zakresie.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny zawarł między innymi następujące tezy:

„/…/ Art. 129 ust. 4 p.o.ś. ustanawia dwuletni termin do wystąpienia z roszczeniem, rozumianym jako zgłoszenie roszczenia zobowiązanemu (oczywiście także, poprzez sądowe wezwanie do ugody lub zawarte w pozwie odszkodowawczym). O przerwie biegu terminu można zaś mówić, w najdalej idącej, szerokiej wykładni tego pojęcia wówczas, gdy przed jego upływem strony podejmą działania wskazujące na wolę dobrowolnego zrealizowania obowiązku, dla którego istotne znaczenie miała terminowa czynność.

„Nie można także mówić o naruszeniu art. 5 k.c., ani możności „przedłużenia” terminu zawitego, poprzez nieuwzględnienie jego upływu /…/, skoro doszło do znacznego, ponadrocznego uchybienia terminowi zawitemu, a nadto brak szczególnych okoliczności, które usprawiedliwiałyby takie uchybienie (np. poprzez wykazanie wpływu orzecznictwa sądów administracyjnych, na nieskorzystanie przez powodów ze zgłoszenia stosownego roszczenia do obowiązanego (pozwanego).”
 

Sądy oddalają powództwa dot. OOU w przypadku zgłoszenia roszczeń po terminie

Warszawskie sądy oddalają pozwy właścicieli nieruchomości, które znajdowały się w OOU utworzonym w 2007 roku, a roszczenie zostało zgłoszone po 25 sierpnia 2009 roku.

Obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska Chopina w Warszawie został utworzony Rozporządzeniem Wojewody nr 50 z dnia 07.08.2007 r. Właścicielom nieruchomości wymienionych w załączniku nr 6 do tego rozporządzenia przysługiwało prawo do wystąpienia z roszczeniem o wypłatę należnych odszkodowań w terminie 2 lat od wejścia w życie rozporządzenia, czyli do dnia 25 sierpnia 2009 roku. Brak zgłoszenia w tym terminie skutkował utratą prawa do odszkodowania.

W 2011 roku nastąpiło utworzenie nowego obszaru ograniczonego użytkowania. Objął on znacznie większy obszar niż OOU z 2007 roku. Utworzone zostały również dwie strefy Z1 i Z2 w miejsce dotychczas istniejącej strefy M. Nowy OOU został ustanowiony na mocy Uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20.06.2011 r., a następnie zostały wprowadzone zmiany Uchwałą nr 153/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 24.10.2011 r.  Właściciele nieruchomości, które po raz pierwszy znalazły się w granicach OOU, mogli występować z roszczeniami odszkodowawczymi w terminie do 3 sierpnia 2013 roku. Czytaj dalej

Kolejny wyrok ws OOU Warszawa

Sąd Okręgowy w Warszawie opublikował kolejny wyrok ws OOU. W sprawie o sygn. akt IV C 1301/09 zasądzono odszkodowanie w kwocie 37.000 zł za utratę wartości nieruchomości oraz 39.432,75 zł tytułem konieczności zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w budynku.

W uzasadnieniu do wyroku warto zwrócić uwagę na to, że sąd nie zgodził się na powołanie biegłego akustyka w celu zbadania przekroczenia norm hałasu. „W ocenie Sądu do ustalenia zatem, jakie prace należy wykonać w budynku powoda, nie jest konieczne przeprowadzanie szczegółowych pomiarów akustycznych dotyczących przekroczenia norm hałasu w tym budynku. Nawet bowiem gdyby z opinii biegłego akustyka wynikałyby jakieś różnice w stosunku do norm wynikających z przepisów wymienionych w uchwale, to i tak Sąd byłby zobowiązany do zastosowania norm wynikających z przedmiotowej uchwały, która jest aktem prawa miejscowego i na terenie województwa (…) ma moc powszechnie obowiązującą.”
Czytaj dalej