Wyrok SN. Odszkodowanie powinno zapewnić pełne naprawienie szkody

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 2019 r., sygn. akt I CSK 464/18 stwierdził m.in. jak następuje.

„Drugi zarzut naruszenia art. 129 ust. 2 p.o.ś. w związku z art. 361 k.c. odnosi się do jego błędnej wykładni i przyjęcia, że szkoda określana jest w sposób obiektywny, tj. na podstawie wartości rynkowej danego dobra, nie zaś za pomocą metody subiektywnej, określającej indywidualną sytuację skarżącej, oraz wartości składnika, jaką przedstawia on ze względu na stosunek do innych składników majątku, indywidualnych potrzeb sytuacji skarżącej, a więc uwzględniając jego związek z majątkiem jako całością. Określanie szkody w ujęciu obiektywnym bądź subiektywnym jest sporne w piśmiennictwie. Sąd Najwyższy w niniejszym składzie podziela pogląd, że naprawienie szkody ma prowadzić do postawienia poszkodowanego w takiej sytuacji majątkowej, jak gdyby nie doszło do naruszenia jego interesów.

Według uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 1998 r., III CZP 72/97 (OSNC 1998, Nr 9, poz. 133), odszkodowanie powinno przywrócić w majątku poszkodowanego stan naruszony zdarzeniem wyrządzającym szkodę. Cel ten realizuje naprawienie szkody uwzględniające indywidualną sytuację poszkodowanego, co ono umożliwia pełne naprawienie szkody. W tej sytuacji trafny jest podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 299 k.p.c. przez zaniechanie przesłuchania stron, które pozwoliłoby do określenia zakresu i wysokości szkody poniesionej przez powódkę. „

Wyrok Sądu Najwyższego ws OOU. Odszkodowanie jest należne nawet gdy lotnisko funkcjonowało od wielu lat.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 marca 2018 r. (sygn. akt II CSK 306/17) oddalił kasację Portu lotniczego w Poznaniu od wyroku zasądzającego na rzecz właściciela nieruchomości odszkodowanie w kwocie 50.351 zł.

Sąd Najwyższy potwierdził po raz kolejny, że „związek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania z obniżeniem wartości nieruchomości należy rozumieć szeroko. W związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu obszaru, lecz także obniżenie jej wartości wynikające z tego, że na skutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zwężenia granic własności (art. 140 i 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania. Właściciel, który przed wejściem w życie rozporządzenia mógł żądać zaniechania immisji przekraczającej standard ochrony środowiska, został w wyniku ustanowienia obszaru możliwości takiej pozbawiony. Szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. jest więc także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że właściciel musi znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje.„.

Sąd Najwyższy nie uwzględnił zarzutu pozwanego, że lotnisko funkcjonowało już wcześniej, a wprowadzenie OOU nie spowodowało w praktyce zwiększenia uciążliwości, podtrzymując stanowisko Sądu Okręgowego, który stwierdził, że „okoliczność, iż lotnisko funkcjonuje od wielu lat i emitowało hałas także wcześniej, nie pozbawia powodów roszczenia odszkodowawczego. Przyjął, że możliwość dochodzenia takiego roszczenia otworzyło objęcie nieruchomości powodów obszarem ograniczonego użytkowania”.

Powodowie w tej sprawie dochodzili początkowo kwoty 10.000 zł. Następnie po opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości rozszerzyli powództwo do kwoty 50.351 zł. Sąd Najwyższy potwierdził, że takie rozszerzenie powództwa jest możliwe o ile spełnia warunki, o których mowa w art. art. 193 k.p.c.

Wykaz transakcji jako załącznik do opinii z zakresu utraty wartości nieruchomości

Rzeczoznawcy majątkowi, powoływani jako biegli w sprawach dot. OOU w celu wykazania spadku wartości nieruchomości, powinni załączać do swoich opinii zestawienie transakcji, stanowiących podstawę jej opracowania. Umożliwia to weryfikację przyjętych przez biegłych parametrów dla poszczególnych nieruchomości i właściwości dobranego zbioru, a tym samym pełną ocenę prawidłowości przeprowadzonych badań. Opinie biegłych nie zawierające zestawienia transakcji są nieweryfikowalne. Nie można bowiem sprawdzić, czy baza transakcji jest kompletna, czy nie zawiera błędów albo czy biegły nie dokonał selektywnego doboru transakcji w celu udowodnienia z góry założonej tezy.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt: II SA/Łd 221/13, Sąd stwierdził, że:

Autor operatu szacunkowego nie wskazał bowiem danych ewidencyjnych przyjętych do porównania nieruchomości, które pozwoliłyby na ich identyfikację, a tym bardziej na weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywanych i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Na podstawie tak sporządzonego operatu szacunkowego nie można bowiem zweryfikować, czy przyjęte do porównania nieruchomości miały choćby podobny kształt czy dostęp do drogi publicznej. Tymczasem z analizy przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. Tylko bowiem prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na ich trafne zakwalifikowanie jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 maja 2012 r., II SA/Łd 184/12, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., II SA/Gd 223/12). Podkreślenia wymaga, że mimo że sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny.

Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy

Zachęcamy do korzystania z danych zawartych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy. Dane o transakcjach zawarte w tym rejestrze mogą być pomocne w skutecznym odniesieniu się do negatywnych opinii biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Dane zawarte w RCiWN są jawne, a informacja dotycząca zasad ich udostępniania znajduje się na stronie internetowej Urzędu Miasta Stołecznego Warszawa.

Z naszych obserwacji wynika, że wprowadzenie OOU z 2011 r. spowodowało kilkuprocentowy spadek wartości nieruchomości. Opinie biegłych w tym zakresie są jednak bardzo różne. Jedną z przyczyn braku utraty wartości nieruchomości w opiniach biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości jest nieprawidłowy lub selektywny dobór nieruchomości porównawczych.

W opiniach sporządzonych przy uwzględnieniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej należy dokonać weryfikacji prawidłowości określonych przez biegłego cen za metr kwadratowy powierzchni użytkowej (bez powierzchni przynależnych) dla kilku pozycji o najwyższych lub najniższych cenach. Należy również zweryfikować czy w opinii znajdują się dane o wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości porównawczych (lokalizacja, powierzchnia, rok budowy – wg kryteriów przyjętych przez biegłego) ujętych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy, o cenach niższych od minimalnych lub wyższych od maksymalnych.

Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości występują również poza strefami Z1 i Z2

W dniu 14 marca 2016 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie sygn. akt. VI ACa 87/15 opublikował wyrok, w którym wskutek apelacji powoda uchylił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie.

W omawianej sprawie nieruchomość znajdowała się w OOU dla lotniska Chopina w Warszawie, jednak poza strefami Z1 i Z2. Powołany biegły z zakresu akustyki stwierdził brak przekroczeń norm hałasu lotniczego. Sąd Okręgowy opierając się na tej opinii oddalił wniosek dowodowy powoda o powołanie biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości argumentując, że nieuzasadnione jest żądanie powoda o zasądzenie odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, skoro nie występują przekroczenia norm hałasu. Czytaj dalej

Właścicielom nieruchomości w OOU należy się odszkodowanie

Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu do wyroku z 8 grudnia 2015 r. w sprawie sygn. akt VI ACa 1662/14 stwierdził, że właścicielom nieruchomości znajdujących się w OOU należy się odszkodowanie, ponieważ nie mogą z niej korzystać w sposób, w jaki inne osoby mogą korzystać ze swoich nieruchomości położonych poza OOU.

Prezentujemy poniżej wybór najciekawszych tez z uzasadnienia:

„Bezsprzecznie zatem osobom, które mieszkają na terenie strefy ograniczonego użytkowania należy się odszkodowanie. Właściciele nieruchomości nie mogą bowiem z niej korzystać w sposób, w jaki każdy inny obywatel może korzystać ze swojej nieruchomości położonej na innym terenie. Wbrew twierdzeniom pozwanego, fakt zakupu nieruchomości w 1964 r. nie stanowił natomiast podstawy do twierdzenia, że w dacie zakupu powódka godziła się na ewentualne niedogodności, jakie w chwili obecnej istnieją, bowiem hałas na terenie okołolotniskowym występował od początku istnienia portu lotniczego tj. od 1934r. Należy bowiem mieć na uwadze, że powódka dokonując przedmiotowego zakupu nie mogła przewidzieć jak rozbuduje się port lotniczy, jakie inwestycje będą na jego terenie prowadzone oraz w jaki sposób i na ile okażą się ona uciążliwe. Trudno bowiem porównywać zabudowę oraz częstotliwość lotów jakie odbywają się z portu lotniczego (…) w chwili obecnej i kilkadziesiąt lat temu.”

„Przede wszystkim wskazać należy, że Sąd II instancji podziela pogląd Sądu Najwyższego, wyrażany w ostatnich latach w orzecznictwie, że odszkodowanie, które przysługuje właścicielowi na podstawie prawa ochrony środowiska nie obejmuje wyłącznie ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości na skutek utworzenia strefy ochronnej. Pojęcie to nie może być bowiem traktowane wąsko. Gdyby bowiem tak było, to na z góry przegranej pozycji znajdowały by się osoby fizyczne, które chcą w takiej strefie mieszkać. Strefa ograniczonego użytkowania została powołana w związku z niedogodnościami, które mogą występować na jej terenie.”

Kolejny pozytywny wyrok dot. OOU z 2011 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, w sprawie dotyczącej naszego Klienta, sygn. akt III C 1125/13 wyrokiem z dnia 9 grudnia 2015 r. zasądził odszkodowanie w kwocie 108.000 zł tytułem utraty wartości nieruchomości z odsetkami ustawowymi od dnia 1 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty.

Nieruchomość znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzonego Uchwała nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. poza strefą Z1 i Z2.

W pisemnym uzasadnieniu orzeczenia sąd wskazał, m.in. że:

Żadnego znaczenia nie ma, czy OOU przewiduje dla danej nieruchomości jakiekolwiek podwyższenia – w stosunku do zwykłych norm – dopuszczalnego poziomu hałasu, czy też – jak w przypadku przedmiotowej nieruchomości – tego nie przewiduje. Jak ustalono, dla nieruchomości powódki OOU nie przewiduje żadnych ograniczeń w zakresie przeznaczenia i sposobu korzystania z terenu – określono jedynie opisane w stanie faktycznym wymagania techniczne dotyczące budynków. A mimo to już samo objęcie tej nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania zmniejszyło – jak ustalono – jej wartość. Dzieje się tak dlatego, że nieruchomości położone w graniach obszaru ograniczonego użytkowania są postrzegane na lokalnym rynku nieruchomości jako mniej atrakcyjne i „gorsze od innych”.

Kwestia spadku wartości nieruchomości jest związana z rynkiem lokalnym, który może mieć złą opinię opartą na występujących negatywnych czynnikach środowiskowych (tak: wyrok Sąu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2013 r., II CSK 578/12, niepubl.). Jest naturalne, że ryzyko powiększenia się zakresu uciążliwości oraz wpływ hałasu na zdrowie i samopoczucie ludzi powoduje mniejsze zainteresowanie potencjalnym zakupem nieruchomości w tym rejonie, zwłaszcza na cele mieszkalne. Dla nabywców nie ma przy tym znaczenia ewentualny zakres przekroczeń dopuszczalnych norm, gdyż kluczowe znaczenie ma usytuowanie danej nieruchomości w strefie ograniczonego użytkowania, gdzie „normatywnie” przewidziany został obowiązek znoszenia uciążliwości większych, niż poza strefą. (por. „Dochodzenie roszczeń właścicieli nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania portu lotniczego”, Robert Dobrzyński, Nieruchomości/2013/10; podobnie E. Stawicka, Czy art. 129 ustawy – Prawo ochrony środowiska stanowi wyczerpującą podstawę roszczeń właścicieli nieruchomości o wyrównanie strat wynikających z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotnisk, tras komunikacyjnych i tym podobnych zakładów?, Palestra 2012, z. 11 – 12, s. 203 i n.).

Jak pokazała opinia biegłego, ma to dla potencjalnych nabywców znaczenie nawet wtedy, gdy owe uciążliwości sprowadzają się jedynie do konieczności mocniejszego wygłuszenia budynków. I już sama ta konieczność powoduje spadek wartości rynkowej nieruchomości objętej OOU – zwłaszcza, gdy jest to nieruchomość mieszkalna zabudowana.”

Utrata wartości nieruchomości – wytyczne dla rzeczoznawców

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – Komisja Standardów wydała zeszyt metodyczny pt. „Wartość nieruchomości na obszarach oddziaływania hałasu lotniczego„.

Zeszyt poświęcony jest problemom wyceny na obszarach oddziaływania hałasu lotniczego, i został przygotowany przez Autorów z Poznania, którzy mieli okazję doświadczyć tych zagadnień na przykładzie lotniska Poznań-Ławica.

Według autorów tej publikacji ubytek wartości nieruchomości spowodowany utworzeniem OOU dla lotniska należy szacować uwzględniając ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, dla których jedyną różnicującą cechą jest brak uciążliwego hałasu lotniczego.

Zeszyt metodyczny – WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI NA OBSZARACH ODDZIAŁYWANIA HAŁASU LOTNICZEGO

Wyrok Sądu Najwyższego Sygn. akt I CSK 509/11

/…/ W związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu obszaru (zwłaszcza ograniczeń w zabudowie), lecz także obniżenie jej wartości wynikające z tego, że na skutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 i 144 k.c.) i tym samym ściśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania. Właściciel, który przed wejściem w życie rozporządzenia mógł żądać zaniechania immisji (hałasu) przekraczającego standard ochrony środowiska, w wyniku ustanowienia obszaru możliwości takiej zostaje pozbawiony. Szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. jest więc także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że właściciel będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje. /…/

Wyrok Sądu Najwyższego Sygn. akt I CSK 509/11