Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy

Zachęcamy do korzystania z danych zawartych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy. Dane o transakcjach zawarte w tym rejestrze mogą być pomocne w skutecznym odniesieniu się do negatywnych opinii biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Dane zawarte w RCiWN są jawne, a informacja dotycząca zasad ich udostępniania znajduje się na stronie internetowej Urzędu Miasta Stołecznego Warszawa.

Z naszych obserwacji wynika, że wprowadzenie OOU z 2011 r. spowodowało kilkuprocentowy spadek wartości nieruchomości. Opinie biegłych w tym zakresie są jednak bardzo różne. Jedną z przyczyn braku utraty wartości nieruchomości w opiniach biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości jest nieprawidłowy lub selektywny dobór nieruchomości porównawczych.

W opiniach sporządzonych przy uwzględnieniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej należy dokonać weryfikacji prawidłowości określonych przez biegłego cen za metr kwadratowy powierzchni użytkowej (bez powierzchni przynależnych) dla kilku pozycji o najwyższych lub najniższych cenach. Należy również zweryfikować czy w opinii znajdują się dane o wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości porównawczych (lokalizacja, powierzchnia, rok budowy – wg kryteriów przyjętych przez biegłego) ujętych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy, o cenach niższych od minimalnych lub wyższych od maksymalnych.

Czym bliżej lotniska tym trudniej o odszkodowanie…

Obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska Chopina w Warszawie został utworzony  Rozporządzeniem Wojewody nr 50 z dnia 07.08.2007 r. Osobom, które były właścicielami nieruchomości w dniu wejścia w życie OOU (tj. 25.07.2009 r.) przysługiwało prawo do wystąpienia z roszczeniem o wypłatę odszkodowań w terminie 2 lat od wejścia w życie rozporządzenia, czyli do dnia 25 sierpnia 2009 r.

Właściciele nieruchomości mogli ubiegać się na podstawie Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska:
– o wykup nieruchomości bądź jej części,
– o wypłatę odszkodowania za utratę wartości nieruchomości,
– o wypłatę odszkodowania za koszty wypełnienia wymogów technicznych dotyczących budynków w zakresie zapewnienia w pomieszczeniach właściwego klimatu akustycznego.

W dniu 29 września 2009 r., NSA postanowieniem w sprawie II OSK 502/09, stwierdził że Rozporządzenie Wojewody nr 50 z dnia 07.08.2007 r. utraciło moc i obszar ograniczonego użytkowania nie obowiązuje. Na podstawie tego orzeczenia sądy powszechne przestały stosować to rozporządzenie i oddalały pozwy osób, które dochodziły swoich praw.

Organy administracji również zaprzestały stosowania wskazanego powyżej rozporządzenia, wydając szereg decyzji o pozwoleniu na budowę z przeznaczeniem budynków na cele mieszkaniowe, mimo iż przepisy dot. utworzenia OOU na to nie zezwalały.

Uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20.06.2011 r. obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska Chopina w Warszawie został ponownie utworzony. 

Wielu właścicieli nieruchomości znajdujących się w nowym OOU, których nieruchomości były uprzednio w OOU z 2007 r. zdecydowało się na zgłoszenie roszczeń oraz wystąpienie do sądu z roszczeniem o wypłatę odszkodowań. Byli przekonani, że skoro OOU z 2007 r. nie obowiązywał i nie mogli dochodzić skutecznie swoich roszczeń to obecnie dwuletni termin zawity na zgłoszenie roszczeń liczy się na nowo.

Niestety, składy orzekające w takich sprawach stały na innym stanowisku. Powództwa takie oddalano ze względu na upływ terminu zawitego na zgłoszenie roszczeń, który upłynął w 2009 r.

Sąd Najwyższy orzekł w dniu 25 czerwca 2015 r. (sygn. akt III CZP 34/15) iż obszar ograniczonego użytkowania z 2007 r. nie przestał obowiązywać nie podzielając tym samym stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego.