Odszkodowanie jest należne również w przypadku sprzedaży nieruchomości

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 września 2019 r. sygn. akt VII AGa 1327/18 potwierdza stanowisko, zgodnie z którym odszkodowanie związane z utworzeniem OOU jest należne nawet jeżeli właściciel nieruchomości sprzeda ją po wejście w życie OOU. Poniżej fragment uzasadnienia tego wyroku.

Roszczenie oparte na art. 129 ust. 2 u.p.o.ś. związane jest z przysługiwaniem określonemu podmiotowi własności nieruchomości w czasie ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania. Późniejsze zaś zmiany struktury właścicielskiej nie mają znaczenia dla ustalenia podmiotu, któremu roszczenie to przysługuje, albowiem pozostaje ono przy osobie która była właścicielem nieruchomości w dniu objęcia jej zakresem obszaru ograniczonego użytkowania.

Nowy przegląd ekologiczny dla lotniska Chopina w Warszawie

Marszałek Województwa Mazowieckiego decyzją Nr 21/18/PZ.E na podstawie art. 237 i art. 238, art 239 pkt 1 i 2, art 241 ust. 2, art 241a, oraz art. 378 ust. 2a pkt 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo Ochrony Środowiska (Dz. U. z 2018 r. poz. 799), orzekł o nałożeniu na Przedsiębiorstwo Państwowe „Porty Lotnicze” w Warszawie przy ul. Żwirki i Wigury 1 obowiązku wykonania przeglądu ekologicznego dla Portu Lotniczego im. F. Chopina w Warszawie w zakresie oddziaływania na środowisko.

W październiku 2019 r. nowy przegląd ekologiczny dla lotniska im. F. Chopina w Warszawie został ukończony przez PP PL i złożony w Urzędzie Marszałkowskim.

Nowy przegląd ekologiczny zawiera następujące istotne zmiany w porównaniu do poprzednio obowiązującego:

  • zniesione zostaje wydzielenie z OOU stref Z1 i Z2, zamiast tego wewnątrz OOU zostaje wydzielony obszar na terenie którego przekroczone są dopuszczalne dobowe poziomy hałasu lotniczego dla zabudowy mieszkaniowej (tj. Laeqd>60dB lub Laeqn>50dB);
  • zostaje zwiększona zakładana liczba operacji lotniczych w porze dnia z 560 na 800;
  • zostaje zwiększona zakładana liczba operacji lotniczych w porze nocy z 40 na 55;
  • powierzchnia OOU zwiększa się ze 105 km2 na 196 km2;
  • liczba mieszkańców terenu objętego OOU zwiększa się ze 317.000 do 544.000 osób;

Do przeglądu został dołączony również projekt uchwały w sprawie zmiany dotychczas obowiązującego OOU, który wprowadza nst. zmiany:

  • brak jakichkolwiek ograniczeń w zakresie budownictwa mieszkaniowego na terenie całego OOU;
  • wymagania techniczne dotyczące właściwej izolacyjności przegród zewnętrznych stosuje się tylko do nieruchomości znajdujących się wewnątrz wydzielonej wewnątrz OOU strefy wewnątrz której występują przekroczenia dopuszczalnych poziomów hałasu dla zabudowy mieszkaniowej.

Nowy przegląd ekologiczny może mieć istotne znaczenie procesowe w toczących się postępowaniach, zwłaszcza w sytuacjach, w których biegli akustycy w swoich opiniach wyznaczyli miarodajny poziom hałasu dla pory nocy na poziomie niższym niż 50 dB, a z nowego przeglądu wynika, że nieruchomość znajduje się na terenie o wyższej wartości tego wskaźnika.

Uchwała SN. Odsetki należne od dnia powstania stanu opóźnienia

Sąd Najwyższy w dniu 8 listopada 2019  r. podjął uchwałę oznaczoną sygn. akt III CZP 32/19 następującej treści.

Zasądzenie odszkodowania za szkodę określoną w art. 129 ust. 2 w zw. z art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1396 z późn. zm.) według cen z dnia jego ustalenia nie wyłącza przyznania odsetek za opóźnienie od dnia powstania stanu opóźnienia.”

Termin zawity na zgłaszanie roszczeń wydłużony do 3 lat

W dniu dzisiejszym Prezydent RP podpisał Ustawę z dnia 22 lutego 2019 r. o zmianie ustawy – Prawo ochrony środowiska. Obecnie z roszczeniem, o którym mowa w art. 129 ust. 1-3 nowelizowanej ustawy, będzie można wystąpić w okresie 3 lat, a nie jak dotychczas 2 lat, od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Trzyletni termin na zgłaszanie roszczeń dotyczy również tych właścicieli nieruchomości znajdujących się w OOU, dla których dwuletni termin zawity nie upłynął do dnia wejścia w życie wyżej wymienionej ustawy.

Ustawa wchodzi w życie z dniem 14 marca 2019 r.

Powyższa zmiana przepisów jest spowodowana stwierdzeniem przez Trybunał Konstytucyjny w sprawie sygn. akt K 2/17 w dniu 7 marca 2018 r niekonstytucyjności dwuletniego terminu zawitego, o którym mowa w art 129 ust. 4 ustawy Prawo Ochrony Środowiska oraz uznaniem, że przepis ten traci moc prawną w terminie 12 miesięcy od publikacji orzeczenia, to jest właśnie w dniu 14 marca 2019 r.

Zmiana terminu zawitego z dwóch na trzy lata nie ma wpływu na możliwość dochodzenia roszczeń przez właścicieli nieruchomości znajdujących się wewnątrz OOU dla lotniska Chopina w Warszawie utworzonego w 2011 r., którzy dotąd nie zgłosili swoich roszczeń. Roszczenia takich osób wygasły w sierpniu 2013 r. i nie mogą uzyskać odszkodowania na podstawie przepisów ustawy Prawo Ochrony Środowiska z tytułu położenia ich nieruchomości w OOU.

Nowelizacja nie zmienia również sytuacji osób, których nieruchomości położone były w OOU dla lotniska Chopina z 2007 r., a swoje roszczenia zgłosiły dopiero w 2013 r. Również w tym przypadku roszczenia wygasły w sierpniu 2009 r. wskutek upływu terminu zawitego.

Obecnie trwają prace nad utworzeniem nowego obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska Chopina. Jeżeli nieruchomość znajdująca się wewnątrz OOU z 2011 r. zostanie objęta dodatkowymi ograniczeniami, czas na zgłaszanie roszczeń będzie biegł na nowo i wyniesie 3 lata od daty publikacji aktu prawnego wprowadzającego OOU. Prawo do zgłoszenia roszczeń oraz dochodzenia odszkodowań będzie przysługiwała również osobom, których nieruchomości znajdą się po raz pierwszy na terenie OOU.

Trwają prace nad nowym OOU dla lotniska Chopina

Zachęcamy do zapoznania się z treścią pisma Ministra Infrastruktury z 25 stycznia 2019 r., w którym Minister udziela odpowiedzi na pytania posła Stanisława Tyszki w sprawie lotniska Chopina.

Minister informuje, że nie została podjęta jeszcze decyzja dotycząca ewentualnego wygaszenia działalności lotniska Chopina w związku z planem budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego. Co więcej, na podstawie decyzji Marszałka Województwa Mazowieckiego nr 21/18/PZ.E z dnia 26 czerwca 2018 r., w związku z planowanym istotnym zwiększeniem ruchu lotniczego na lotnisku Chopina do 2027 r. (do czasu otwarcia CPK) wszczęto postępowanie administracyjne w celu wykonania przeglądu ekologicznego oraz uchwalenia nowego OOU. Założenia dotychczasowego OOU dotyczące planowanej ilości lotów są niewystarczające, dlatego konieczne będzie utworzenie nowego OOU.

W piśmie znajduje się również informacja, iż dotychczas PP Porty Lotnicze w latach 2014-2018 w ramach wewnętrznej procedury ugodowej przeznaczyło na rzecz właścicieli nieruchomości znajdujących się w OOU w celu sfinansowania kosztów poprawy izolacyjności akustycznej budynków i lokali kwotę 5 .125.156,85 zł. W ramach postępowań sądowych wypłacono natomiast odszkodowania w łącznej kwocie 9.865.013,71 zł.

Wyrok SN. Wprowadzenie OOU ma negatywne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości

Sąd Najwyższy w wyroku z 14 czerwca 2017 r. sygn. akt II CSK 602/16 podtrzymał korzystne stanowisko w sprawie roszczeń właścicieli nieruchomości znajdujących się na terenie obszarów ograniczonego użytkowania dla lotnisk. Sąd Najwyższy podtrzymał utrwalone w judykaturze stanowisko, zgodnie z którym ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości, o którym mowa w art. 129 ust. ustawy Prawo ochrony środowiska jest samo wprowadzenie OOU.

„Już z przytoczonego brzmienia przepisu art. 129 ust. 2 u.p.o.ś. wynika, że odszkodowanie należy się „w związku z ograniczeniem korzystania z nieruchomości”, a nie w związku z utratą możliwości dochodzenia roszczenia o zaprzestanie negatywnego oddziaływania na nieruchomość, jak to ujmuje skarżący. Oficjalne potwierdzenie takiego ograniczenia korzystania z nieruchomości następuje w drodze uchwały właściwego sejmiku o ustanowieniu strefy tego ograniczenia. Mając to na uwadze, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 lutego 2010 r. III CZP 129/08 (nie publ.) uznał, że ograniczeniem tym jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania, gdyż powoduje ono obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych w treści aktu o utworzeniu o.o.u. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd ten wskazał na dalsze negatywne konsekwencje ustanowienia o.o.u. dla właścicieli nieruchomości. Na skutek wejścia tego aktu w życie, dochodzi do zawężenia granic prawa własności. Od tej daty właściciel musi bowiem znosić dopuszczalne na tym obszarze podwyższone normatywnie immisje hałasu, bez możliwości żądania ich zaniechania, co, rzecz jasna, wpływa również na obniżenie wartości nieruchomości.

Stanowisko takie można uznać z utrwalone w judykaturze Sądu Najwyższego (por. wyroki z dnia 6 maja 2010 r., nie publ., II CSK 602/10, z dnia 25 maja 2012 r., I CSK 509/11, OSNC 2013, nr 2, poz. 26, czy z dnia 21 sierpnia 2013 r., II CSK 578/12, OSNC 2014, nr 4, poz. 47). Zgodnie z tym orzecznictwem, ograniczenie prawa własności, będące konsekwencją uchwalenia o.o.u., stanowi wprawdzie czynnik składający się na szkodę poniesioną przez powodów, ale – wbrew przekonaniu skarżącego – szkody tej nie wyczerpuje. Jeszcze bardziej istotnym czynnikiem jest tu bowiem samo utworzenie o.o.u. Jak trafnie zauważył Sąd Apelacyjny, w odbiorze potencjalnych nabywców, akt prawa miejscowego o utworzeniu o.o.u., otwierający, przynajmniej potencjalnie, legalną drogę do zwiększenia operacji lotniczych, wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości. W doktrynie uznano, że w świadomości uczestników lokalnego rynku nieruchomości pojawia się wtedy przeświadczenie o „skażeniu” objętego tym aktem obszaru czynnikiem negatywnym (w tym wypadku hałasem), powodujące obniżenie wartości położonych na tym terenie nieruchomości.”

Ważne orzeczenie SN w sprawie terminu zawitego w sprawach dot. OOU

W sprawach dotyczących roszczeń właścicieli nieruchomości za szkody spowodowane wprowadzeniem OOU często pojawiały się wątpliwości związane z oceną prawną sytuacji, w której właściciele nieruchomości składali do sądów zawezwania do próby ugodowej przed upływem terminu do zgłaszania roszczeń, a odpisy tych wniosków były dostarczane przedsiębiorstwu zobowiązanemu do wypłaty odszkodowania po tym terminie. W wielu takich sprawach powództwa były oddalane z uzasadnieniem, że sformułowanie „zgłoszenie roszczeń” powinno być interpretowane w taki sposób, że do zachowania terminu zawitego konieczne jest doręczenie podmiotowi zobowiązanemu dokumentu, w którym roszczenia są zgłaszane.

Sąd Najwyższy w uchwale sygn. akt III CZP 7/17 z dnia 12 maja 2017 r. przełamał tę niekorzystną interpretację stwierdzając:

Wniesienie do sądu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, bez uprzedniego zgłoszenia roszczenia osobie obowiązanej do jego zaspokojenia, prowadzi do zachowania dwuletniego terminu przewidzianego w art. 129 ust. 4 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (jedn. tekst: Dz.U. z 2017 r., poz. 519) również wtedy, gdy odpis wniosku został doręczony tej osobie po upływie tego terminu.”

Uchwała powyższa może również znaleźć zastosowanie w przypadku osób, które wysłały zgłoszenie roszczeń listem poleconym bez potwierdzenia odbioru lub wysyłka przesyłki miała miejsce przed upływem dwuletniego terminu na zgłaszanie roszczeń, a odbiór już po upływie terminu oraz w sytuacjach, gdy przed upływem terminu właściciel nieruchomości złożył pozew o zapłatę, a odpis pozwu został doręczony pozwanemu po upływie tego terminu.

Pomiary izolacyjności akustycznej przegród zewnętrznych również przy rozszczelnionych oknach

W toku procesów dotyczących odszkodowań związanych z obowiązkiem zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w nieruchomościach znajdujących się w OOU, konieczna jest weryfikacja, czy przegrody zewnętrzne posiadają właściwą izolacyjność akustyczną. W tym celu biegli z zakresu akustyki dokonują specjalistycznych pomiarów, które w uproszczeniu mają odpowiedzieć na pytanie, jakie jest „tłumienie” dźwięku przez ściany z oknami. Pomiar taki polega na generowaniu dźwięku o dużej mocy na zewnątrz budynku i mierzeniu hałasu, który jest słyszalny wewnątrz.

Zgodnie z art. 147 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, „wentylacja i klimatyzacja powinny zapewniać odpowiednią jakość środowiska wewnętrznego, w tym wielkość wymiany powietrza, jego czystość, temperaturę, wilgotność względną, prędkość ruchu w pomieszczeniu, przy zachowaniu przepisów odrębnych i wymagań Polskich Norm dotyczących wentylacji, a także warunków bezpieczeństwa pożarowego i wymagań akustycznych określonych w rozporządzeniu.” W myśl art. 149 pkt. 1 ww. rozporządzenia „strumień powietrza zewnętrznego doprowadzanego do pomieszczeń, niebędących pomieszczeniami pracy, powinien odpowiadać wymaganiom Polskiej Normy dotyczącej wentylacji, przy czym w mieszkaniach strumień ten powinien wynikać z wielkości strumienia powietrza wywiewanego, lecz być nie mniejszy niż 20 m3/h na osobę przewidywaną na pobyt stały w projekcie budowlanym.” W związku z czym przebywanie przy szczelnie zamkniętych oknach mogłoby spowodować przekroczenia CO2 w pomieszczeniu, co jest szkodliwe dla zdrowia. W przypadku braku instalacji nawiewników okiennych bądź ściennych, jedyną możliwością spełnienia tego wymagania jest rozszczelnienie przynajmniej jednego okna.

Mając na uwadze powyższe, należy w pismach procesowych lub bezpośrednio podczas pomiarów żądać od biegłego określenia izolacyjności akustycznej przegród zewnętrznych po wykonaniu pomiarów przy co najmniej jednym rozszczelnionym oknie.

Mapy akustyczne załączone do Przeglądu ekologicznego są opracowane niezgodnie z PN-02151-3:1999

W postępowaniach sądowych dotyczących odszkodowań dla właścicieli nieruchomości znajdujących się w OOU dla lotniska Chopina w Warszawie często są stosowane przez biegłych z zakresu akustyki mapy prognostyczne miarodajnego poziomu dźwięku, załączone do Przeglądu ekologicznego (rys. 12.6 i 12.7).

Uwzględnianie tych map w opiniach przez akustyków spowodowane jest trudnościami związanymi z wykonaniem rzeczywistych pomiarów hałasu lotniczego na nieruchomościach. Takie uproszczenie jest jednak niedopuszczalne, ze względu na fakt, iż wskazane powyżej mapy są wykonane niezgodnie z Polską Normą PN-02151-3:1999, która szczegółowo określa sposób ustalenia miarodajnego poziomu dźwięku A spowodowanego hałasem lotniczym.

Wskutek określania w opiniach klimatu akustycznego w pomieszczeniach na podstawie wskazanych powyżej map, często okazuje się, że na nieruchomości znajdującej się w OOU jest zachowany właściwy klimat akustyczny, co w wielu przypadkach nie jest zgodne z rzeczywistością. Według opinii biegłych akustyków, sporządzanych w wielu sprawach w oparciu o fizyczne pomiary hałasu na nieruchomościach, poziom miarodajnego dźwięku A może być wyższy nawet o ponad 10 dB od tego samego poziomu dźwięku określonego na mapach dołączonych do Przeglądu ekologicznego. Dotyczy to zwłaszcza terenu Ursynowa oraz Włoch i Bemowa.

Przedstawiamy poniżej tabelę, w której zestawiamy wymagania Polskiej Normy PN-02151-3:1999 ze sposobem opracowania map akustycznych miarodajnego poziomu dźwięku A dla pory dnia i pory nocy dołączonych do Przeglądu Ekologicznego (rys. 12.6 i 12.7). Jeśli ten materiał okaże się dla Państwa przydatny, uprzejmie prosimy o przekazanie dowolnej kwoty darowizny na rzecz dalszego rozwoju naszej strony internetowej.

Postanowienie SN w sprawie odsetek od roszczeń dot. OOU

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 lipca 2016 r. sygn. akt III CSK 170/16 potwierdził swoje wcześniejsze stanowisko zawarte w wyroku z 4 grudnia 2013 r., sygn. akt II CSK 161/13, w którym wyjaśniono, że roszczenie przewidziane w art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. powstaje od dnia wprowadzenia ograniczeń korzystania z nieruchomości w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, a roszczenie o zapłatę odsetek za opóźnienie z wypłatą dochodzonego odszkodowania
może powstać jeszcze przed wydaniem wyroku zasądzającego odszkodowanie, jeżeli strona pozwana była skutecznie wzywana do wypłaty odszkodowania przed takim wyrokiem (art. 455 k.c.).

Powyższe postanowienie SN rozstrzyga na korzyść właścicieli nieruchomości wątpliwości interpretacyjne, wskutek których w wielu wyrokach zasądzano odsetki naliczone od dat późniejszych, jak np. data wyroku bądź data na którą została sporządzona opinia biegłego, określająca wysokość odszkodowania. Prawidłowo odsetki powinny zostać naliczone od daty zgłoszenia roszczeń, ewentualnie od daty wskazanej jako data zapłaty w tym piśmie.