Wyrok Sądu Najwyższego ws OOU. Odszkodowanie jest należne nawet gdy lotnisko funkcjonowało od wielu lat.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 marca 2018 r. (sygn. akt II CSK 306/17) oddalił kasację Portu lotniczego w Poznaniu od wyroku zasądzającego na rzecz właściciela nieruchomości odszkodowanie w kwocie 50.351 zł.

Sąd Najwyższy potwierdził po raz kolejny, że „związek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania z obniżeniem wartości nieruchomości należy rozumieć szeroko. W związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu obszaru, lecz także obniżenie jej wartości wynikające z tego, że na skutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zwężenia granic własności (art. 140 i 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania. Właściciel, który przed wejściem w życie rozporządzenia mógł żądać zaniechania immisji przekraczającej standard ochrony środowiska, został w wyniku ustanowienia obszaru możliwości takiej pozbawiony. Szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. jest więc także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że właściciel musi znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje.„.

Sąd Najwyższy nie uwzględnił zarzutu pozwanego, że lotnisko funkcjonowało już wcześniej, a wprowadzenie OOU nie spowodowało w praktyce zwiększenia uciążliwości, podtrzymując stanowisko Sądu Okręgowego, który stwierdził, że „okoliczność, iż lotnisko funkcjonuje od wielu lat i emitowało hałas także wcześniej, nie pozbawia powodów roszczenia odszkodowawczego. Przyjął, że możliwość dochodzenia takiego roszczenia otworzyło objęcie nieruchomości powodów obszarem ograniczonego użytkowania”.

Powodowie w tej sprawie dochodzili początkowo kwoty 10.000 zł. Następnie po opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości rozszerzyli powództwo do kwoty 50.351 zł. Sąd Najwyższy potwierdził, że takie rozszerzenie powództwa jest możliwe o ile spełnia warunki, o których mowa w art. art. 193 k.p.c.

Wyrok SN. Wprowadzenie OOU ma negatywne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości

Sąd Najwyższy w wyroku z 14 czerwca 2017 r. sygn. akt II CSK 602/16 podtrzymał korzystne stanowisko w sprawie roszczeń właścicieli nieruchomości znajdujących się na terenie obszarów ograniczonego użytkowania dla lotnisk. Sąd Najwyższy podtrzymał utrwalone w judykaturze stanowisko, zgodnie z którym ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości, o którym mowa w art. 129 ust. ustawy Prawo ochrony środowiska jest samo wprowadzenie OOU.

„Już z przytoczonego brzmienia przepisu art. 129 ust. 2 u.p.o.ś. wynika, że odszkodowanie należy się „w związku z ograniczeniem korzystania z nieruchomości”, a nie w związku z utratą możliwości dochodzenia roszczenia o zaprzestanie negatywnego oddziaływania na nieruchomość, jak to ujmuje skarżący. Oficjalne potwierdzenie takiego ograniczenia korzystania z nieruchomości następuje w drodze uchwały właściwego sejmiku o ustanowieniu strefy tego ograniczenia. Mając to na uwadze, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 lutego 2010 r. III CZP 129/08 (nie publ.) uznał, że ograniczeniem tym jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania, gdyż powoduje ono obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych w treści aktu o utworzeniu o.o.u. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd ten wskazał na dalsze negatywne konsekwencje ustanowienia o.o.u. dla właścicieli nieruchomości. Na skutek wejścia tego aktu w życie, dochodzi do zawężenia granic prawa własności. Od tej daty właściciel musi bowiem znosić dopuszczalne na tym obszarze podwyższone normatywnie immisje hałasu, bez możliwości żądania ich zaniechania, co, rzecz jasna, wpływa również na obniżenie wartości nieruchomości.

Stanowisko takie można uznać z utrwalone w judykaturze Sądu Najwyższego (por. wyroki z dnia 6 maja 2010 r., nie publ., II CSK 602/10, z dnia 25 maja 2012 r., I CSK 509/11, OSNC 2013, nr 2, poz. 26, czy z dnia 21 sierpnia 2013 r., II CSK 578/12, OSNC 2014, nr 4, poz. 47). Zgodnie z tym orzecznictwem, ograniczenie prawa własności, będące konsekwencją uchwalenia o.o.u., stanowi wprawdzie czynnik składający się na szkodę poniesioną przez powodów, ale – wbrew przekonaniu skarżącego – szkody tej nie wyczerpuje. Jeszcze bardziej istotnym czynnikiem jest tu bowiem samo utworzenie o.o.u. Jak trafnie zauważył Sąd Apelacyjny, w odbiorze potencjalnych nabywców, akt prawa miejscowego o utworzeniu o.o.u., otwierający, przynajmniej potencjalnie, legalną drogę do zwiększenia operacji lotniczych, wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości. W doktrynie uznano, że w świadomości uczestników lokalnego rynku nieruchomości pojawia się wtedy przeświadczenie o „skażeniu” objętego tym aktem obszaru czynnikiem negatywnym (w tym wypadku hałasem), powodujące obniżenie wartości położonych na tym terenie nieruchomości.”

Samo wprowadzenie OOU stanowi ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 14.12.2015 r. w post. sygn. akt. XXV C 1579/13 w uzasadnieniu stwierdził, że ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 129 ust. 2 ustawy prawo ochrony środowiska jest samo wprowadzenie OOU.

Poniżej prezentujemy fragment uzasadnienia, w którym sąd szczegółowo omawia tę kwestię.

„/…/ ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 129 ust. 2 ustawy prawo ochrony środowiska jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. W związku z ustanowieniem takiego obszaru pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści aktu ustanawiającego ten obszar (zwłaszcza dotyczących zabudowy), lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z tego, że wskutek wejścia w życie tego aktu dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 k.c. w związku 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania, który będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, w tym hałas. Taka interpretacja jest przejawem dążenia do kompleksowego uregulowania skutków ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, prowadzących do obniżenia wartości nieruchomości. Konsekwencją powyższego jest poddanie roszczeń właścicieli szczególnym ograniczeniom czasowym przewidzianym w art. 129 ust. 4 tej ustawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06 maja 2010 roku, II CSK 602/09, LEX nr 585768; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 09 kwietnia 2010 roku, III CZP 17/10, LEX nr 584036; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 roku, III CZP 128/09, LEX nr 578138; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2012 roku, I CSK 509/11, LEX nr 1215402).”

Kolejny pozytywny wyrok dot. OOU z 2011 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, w sprawie dotyczącej naszego Klienta, sygn. akt III C 1125/13 wyrokiem z dnia 9 grudnia 2015 r. zasądził odszkodowanie w kwocie 108.000 zł tytułem utraty wartości nieruchomości z odsetkami ustawowymi od dnia 1 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty.

Nieruchomość znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzonego Uchwała nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. poza strefą Z1 i Z2.

W pisemnym uzasadnieniu orzeczenia sąd wskazał, m.in. że:

Żadnego znaczenia nie ma, czy OOU przewiduje dla danej nieruchomości jakiekolwiek podwyższenia – w stosunku do zwykłych norm – dopuszczalnego poziomu hałasu, czy też – jak w przypadku przedmiotowej nieruchomości – tego nie przewiduje. Jak ustalono, dla nieruchomości powódki OOU nie przewiduje żadnych ograniczeń w zakresie przeznaczenia i sposobu korzystania z terenu – określono jedynie opisane w stanie faktycznym wymagania techniczne dotyczące budynków. A mimo to już samo objęcie tej nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania zmniejszyło – jak ustalono – jej wartość. Dzieje się tak dlatego, że nieruchomości położone w graniach obszaru ograniczonego użytkowania są postrzegane na lokalnym rynku nieruchomości jako mniej atrakcyjne i „gorsze od innych”.

Kwestia spadku wartości nieruchomości jest związana z rynkiem lokalnym, który może mieć złą opinię opartą na występujących negatywnych czynnikach środowiskowych (tak: wyrok Sąu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2013 r., II CSK 578/12, niepubl.). Jest naturalne, że ryzyko powiększenia się zakresu uciążliwości oraz wpływ hałasu na zdrowie i samopoczucie ludzi powoduje mniejsze zainteresowanie potencjalnym zakupem nieruchomości w tym rejonie, zwłaszcza na cele mieszkalne. Dla nabywców nie ma przy tym znaczenia ewentualny zakres przekroczeń dopuszczalnych norm, gdyż kluczowe znaczenie ma usytuowanie danej nieruchomości w strefie ograniczonego użytkowania, gdzie „normatywnie” przewidziany został obowiązek znoszenia uciążliwości większych, niż poza strefą. (por. „Dochodzenie roszczeń właścicieli nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania portu lotniczego”, Robert Dobrzyński, Nieruchomości/2013/10; podobnie E. Stawicka, Czy art. 129 ustawy – Prawo ochrony środowiska stanowi wyczerpującą podstawę roszczeń właścicieli nieruchomości o wyrównanie strat wynikających z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotnisk, tras komunikacyjnych i tym podobnych zakładów?, Palestra 2012, z. 11 – 12, s. 203 i n.).

Jak pokazała opinia biegłego, ma to dla potencjalnych nabywców znaczenie nawet wtedy, gdy owe uciążliwości sprowadzają się jedynie do konieczności mocniejszego wygłuszenia budynków. I już sama ta konieczność powoduje spadek wartości rynkowej nieruchomości objętej OOU – zwłaszcza, gdy jest to nieruchomość mieszkalna zabudowana.”