Odszkodowanie jest należne również w przypadku sprzedaży nieruchomości

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 września 2019 r. sygn. akt VII AGa 1327/18 potwierdza stanowisko, zgodnie z którym odszkodowanie związane z utworzeniem OOU jest należne nawet jeżeli właściciel nieruchomości sprzeda ją po wejście w życie OOU. Poniżej fragment uzasadnienia tego wyroku.

Roszczenie oparte na art. 129 ust. 2 u.p.o.ś. związane jest z przysługiwaniem określonemu podmiotowi własności nieruchomości w czasie ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania. Późniejsze zaś zmiany struktury właścicielskiej nie mają znaczenia dla ustalenia podmiotu, któremu roszczenie to przysługuje, albowiem pozostaje ono przy osobie która była właścicielem nieruchomości w dniu objęcia jej zakresem obszaru ograniczonego użytkowania.

Wyrok SN. Odszkodowanie powinno zapewnić pełne naprawienie szkody

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 2019 r., sygn. akt I CSK 464/18 stwierdził m.in. jak następuje.

„Drugi zarzut naruszenia art. 129 ust. 2 p.o.ś. w związku z art. 361 k.c. odnosi się do jego błędnej wykładni i przyjęcia, że szkoda określana jest w sposób obiektywny, tj. na podstawie wartości rynkowej danego dobra, nie zaś za pomocą metody subiektywnej, określającej indywidualną sytuację skarżącej, oraz wartości składnika, jaką przedstawia on ze względu na stosunek do innych składników majątku, indywidualnych potrzeb sytuacji skarżącej, a więc uwzględniając jego związek z majątkiem jako całością. Określanie szkody w ujęciu obiektywnym bądź subiektywnym jest sporne w piśmiennictwie. Sąd Najwyższy w niniejszym składzie podziela pogląd, że naprawienie szkody ma prowadzić do postawienia poszkodowanego w takiej sytuacji majątkowej, jak gdyby nie doszło do naruszenia jego interesów.

Według uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 1998 r., III CZP 72/97 (OSNC 1998, Nr 9, poz. 133), odszkodowanie powinno przywrócić w majątku poszkodowanego stan naruszony zdarzeniem wyrządzającym szkodę. Cel ten realizuje naprawienie szkody uwzględniające indywidualną sytuację poszkodowanego, co ono umożliwia pełne naprawienie szkody. W tej sytuacji trafny jest podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 299 k.p.c. przez zaniechanie przesłuchania stron, które pozwoliłoby do określenia zakresu i wysokości szkody poniesionej przez powódkę. „

Wyrok Sądu Najwyższego ws OOU. Odszkodowanie jest należne nawet gdy lotnisko funkcjonowało od wielu lat.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 marca 2018 r. (sygn. akt II CSK 306/17) oddalił kasację Portu lotniczego w Poznaniu od wyroku zasądzającego na rzecz właściciela nieruchomości odszkodowanie w kwocie 50.351 zł.

Sąd Najwyższy potwierdził po raz kolejny, że „związek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania z obniżeniem wartości nieruchomości należy rozumieć szeroko. W związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu obszaru, lecz także obniżenie jej wartości wynikające z tego, że na skutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zwężenia granic własności (art. 140 i 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania. Właściciel, który przed wejściem w życie rozporządzenia mógł żądać zaniechania immisji przekraczającej standard ochrony środowiska, został w wyniku ustanowienia obszaru możliwości takiej pozbawiony. Szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. jest więc także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że właściciel musi znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje.„.

Sąd Najwyższy nie uwzględnił zarzutu pozwanego, że lotnisko funkcjonowało już wcześniej, a wprowadzenie OOU nie spowodowało w praktyce zwiększenia uciążliwości, podtrzymując stanowisko Sądu Okręgowego, który stwierdził, że „okoliczność, iż lotnisko funkcjonuje od wielu lat i emitowało hałas także wcześniej, nie pozbawia powodów roszczenia odszkodowawczego. Przyjął, że możliwość dochodzenia takiego roszczenia otworzyło objęcie nieruchomości powodów obszarem ograniczonego użytkowania”.

Powodowie w tej sprawie dochodzili początkowo kwoty 10.000 zł. Następnie po opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości rozszerzyli powództwo do kwoty 50.351 zł. Sąd Najwyższy potwierdził, że takie rozszerzenie powództwa jest możliwe o ile spełnia warunki, o których mowa w art. art. 193 k.p.c.

Wyrok SN. Wprowadzenie OOU ma negatywne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości

Sąd Najwyższy w wyroku z 14 czerwca 2017 r. sygn. akt II CSK 602/16 podtrzymał korzystne stanowisko w sprawie roszczeń właścicieli nieruchomości znajdujących się na terenie obszarów ograniczonego użytkowania dla lotnisk. Sąd Najwyższy podtrzymał utrwalone w judykaturze stanowisko, zgodnie z którym ograniczeniem w korzystaniu z nieruchomości, o którym mowa w art. 129 ust. ustawy Prawo ochrony środowiska jest samo wprowadzenie OOU.

„Już z przytoczonego brzmienia przepisu art. 129 ust. 2 u.p.o.ś. wynika, że odszkodowanie należy się „w związku z ograniczeniem korzystania z nieruchomości”, a nie w związku z utratą możliwości dochodzenia roszczenia o zaprzestanie negatywnego oddziaływania na nieruchomość, jak to ujmuje skarżący. Oficjalne potwierdzenie takiego ograniczenia korzystania z nieruchomości następuje w drodze uchwały właściwego sejmiku o ustanowieniu strefy tego ograniczenia. Mając to na uwadze, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 lutego 2010 r. III CZP 129/08 (nie publ.) uznał, że ograniczeniem tym jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania, gdyż powoduje ono obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych w treści aktu o utworzeniu o.o.u. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd ten wskazał na dalsze negatywne konsekwencje ustanowienia o.o.u. dla właścicieli nieruchomości. Na skutek wejścia tego aktu w życie, dochodzi do zawężenia granic prawa własności. Od tej daty właściciel musi bowiem znosić dopuszczalne na tym obszarze podwyższone normatywnie immisje hałasu, bez możliwości żądania ich zaniechania, co, rzecz jasna, wpływa również na obniżenie wartości nieruchomości.

Stanowisko takie można uznać z utrwalone w judykaturze Sądu Najwyższego (por. wyroki z dnia 6 maja 2010 r., nie publ., II CSK 602/10, z dnia 25 maja 2012 r., I CSK 509/11, OSNC 2013, nr 2, poz. 26, czy z dnia 21 sierpnia 2013 r., II CSK 578/12, OSNC 2014, nr 4, poz. 47). Zgodnie z tym orzecznictwem, ograniczenie prawa własności, będące konsekwencją uchwalenia o.o.u., stanowi wprawdzie czynnik składający się na szkodę poniesioną przez powodów, ale – wbrew przekonaniu skarżącego – szkody tej nie wyczerpuje. Jeszcze bardziej istotnym czynnikiem jest tu bowiem samo utworzenie o.o.u. Jak trafnie zauważył Sąd Apelacyjny, w odbiorze potencjalnych nabywców, akt prawa miejscowego o utworzeniu o.o.u., otwierający, przynajmniej potencjalnie, legalną drogę do zwiększenia operacji lotniczych, wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości. W doktrynie uznano, że w świadomości uczestników lokalnego rynku nieruchomości pojawia się wtedy przeświadczenie o „skażeniu” objętego tym aktem obszaru czynnikiem negatywnym (w tym wypadku hałasem), powodujące obniżenie wartości położonych na tym terenie nieruchomości.”

Postanowienie SN w sprawie odsetek od roszczeń dot. OOU

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 lipca 2016 r. sygn. akt III CSK 170/16 potwierdził swoje wcześniejsze stanowisko zawarte w wyroku z 4 grudnia 2013 r., sygn. akt II CSK 161/13, w którym wyjaśniono, że roszczenie przewidziane w art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. powstaje od dnia wprowadzenia ograniczeń korzystania z nieruchomości w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, a roszczenie o zapłatę odsetek za opóźnienie z wypłatą dochodzonego odszkodowania
może powstać jeszcze przed wydaniem wyroku zasądzającego odszkodowanie, jeżeli strona pozwana była skutecznie wzywana do wypłaty odszkodowania przed takim wyrokiem (art. 455 k.c.).

Powyższe postanowienie SN rozstrzyga na korzyść właścicieli nieruchomości wątpliwości interpretacyjne, wskutek których w wielu wyrokach zasądzano odsetki naliczone od dat późniejszych, jak np. data wyroku bądź data na którą została sporządzona opinia biegłego, określająca wysokość odszkodowania. Prawidłowo odsetki powinny zostać naliczone od daty zgłoszenia roszczeń, ewentualnie od daty wskazanej jako data zapłaty w tym piśmie.

Wykaz transakcji jako załącznik do opinii z zakresu utraty wartości nieruchomości

Rzeczoznawcy majątkowi, powoływani jako biegli w sprawach dot. OOU w celu wykazania spadku wartości nieruchomości, powinni załączać do swoich opinii zestawienie transakcji, stanowiących podstawę jej opracowania. Umożliwia to weryfikację przyjętych przez biegłych parametrów dla poszczególnych nieruchomości i właściwości dobranego zbioru, a tym samym pełną ocenę prawidłowości przeprowadzonych badań. Opinie biegłych nie zawierające zestawienia transakcji są nieweryfikowalne. Nie można bowiem sprawdzić, czy baza transakcji jest kompletna, czy nie zawiera błędów albo czy biegły nie dokonał selektywnego doboru transakcji w celu udowodnienia z góry założonej tezy.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt: II SA/Łd 221/13, Sąd stwierdził, że:

Autor operatu szacunkowego nie wskazał bowiem danych ewidencyjnych przyjętych do porównania nieruchomości, które pozwoliłyby na ich identyfikację, a tym bardziej na weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywanych i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Na podstawie tak sporządzonego operatu szacunkowego nie można bowiem zweryfikować, czy przyjęte do porównania nieruchomości miały choćby podobny kształt czy dostęp do drogi publicznej. Tymczasem z analizy przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. Tylko bowiem prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na ich trafne zakwalifikowanie jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 maja 2012 r., II SA/Łd 184/12, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., II SA/Gd 223/12). Podkreślenia wymaga, że mimo że sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny.

Wymagane korekty wyników w opiniach biegłych akustyków

W celu uzyskania na drodze sądowej odszkodowania w zakresie kosztów wyciszenia nieruchomości znajdujących się w obszarach ograniczonego użytkowania dla lotnisk, należy wykazać brak właściwego klimatu akustycznego w pomieszczaniach. W tym celu należy wnosić do sądu o powołanie biegłego akustyka.

Biegli akustycy do określenia, czy w lokalu jest zapewniony właściwy klimat akustyczny, posługują się jedną z dwóch Polskich Norm, tj. PN-B-02151-3:1999 lub PN-87/B-02151/02.

W przypadku zastosowania normy PN-B-02151-3:1999 biegły akustyk określa wartość hałasu na zewnątrz spowodowanego ruchem lotniczym (pomiar powinien odbyć się podczas operacji lotniczych realizowanych na ścieżce lądowania lub startu najbliższej nieruchomości powoda) lub za pomocą obliczeń wykonanych specjalistycznym oprogramowaniem komputerowym przy użyciu danych z najbliższego punktu pomiarowego. Ponadto biegły akustyk określa rzeczywistą izolacyjność akustyczną przegród zewnętrznych (ścian z oknami), wykonując odpowiednie pomiary.

W opiniach biegłych akustyków opracowanych zgodnie z normą PN-B-02151-3:1999 należy zwrócić uwagę, czy uwzględniono następujące korekty, do których zobowiązuje norma:
jeśli miarodajny poziom dźwięku jest wyznaczony wyłącznie na podstawie obliczeń to wyniki należy zwiększyć o 3 dB (pkt. 6.1.1 normy PN-B-02151-3:1999),
jeżeli w pomieszczeniu znajduje się więcej niż jedna przegroda zewnętrzna z oknami to wymagania należy zwiększyć o 10 lg n (pkt. 6.2 normy PN-B-02151-3), to jest o 3 dB jeśli w pomieszczeniu są dwie ściany z oknami lub o 6 dB jeśli w pomieszczeniu są trzy ściany z oknami; jeżeli pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami nie ma drzwi, należy uwzględnić całą połączoną powierzchnię, jako jedno pomieszczenie.

Ponadto należy zwrócić uwagę, czy biegły dokonał ustalenia hałasu miarodajnego zgodnie z pkt. 6.1.3 normy PN-B-02151-3:1999, to znaczy określił poziom hałasu miarodajnego na podstawie obu metod wymienionych w tym punkcie normy, a do dalszych ustaleń przyjął ten z poziomów dźwięku, którego wartość jest większa oraz czy do ustalenia poziomu hałasu miarodajnego przyjął perspektywę rozwoju ruchu lotniczego, o czym mowa w tym samym punkcie przwołanej normy.

Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy

Zachęcamy do korzystania z danych zawartych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy. Dane o transakcjach zawarte w tym rejestrze mogą być pomocne w skutecznym odniesieniu się do negatywnych opinii biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Dane zawarte w RCiWN są jawne, a informacja dotycząca zasad ich udostępniania znajduje się na stronie internetowej Urzędu Miasta Stołecznego Warszawa.

Z naszych obserwacji wynika, że wprowadzenie OOU z 2011 r. spowodowało kilkuprocentowy spadek wartości nieruchomości. Opinie biegłych w tym zakresie są jednak bardzo różne. Jedną z przyczyn braku utraty wartości nieruchomości w opiniach biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości jest nieprawidłowy lub selektywny dobór nieruchomości porównawczych.

W opiniach sporządzonych przy uwzględnieniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej należy dokonać weryfikacji prawidłowości określonych przez biegłego cen za metr kwadratowy powierzchni użytkowej (bez powierzchni przynależnych) dla kilku pozycji o najwyższych lub najniższych cenach. Należy również zweryfikować czy w opinii znajdują się dane o wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości porównawczych (lokalizacja, powierzchnia, rok budowy – wg kryteriów przyjętych przez biegłego) ujętych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy, o cenach niższych od minimalnych lub wyższych od maksymalnych.

Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości występują również poza strefami Z1 i Z2

W dniu 14 marca 2016 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie sygn. akt. VI ACa 87/15 opublikował wyrok, w którym wskutek apelacji powoda uchylił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie.

W omawianej sprawie nieruchomość znajdowała się w OOU dla lotniska Chopina w Warszawie, jednak poza strefami Z1 i Z2. Powołany biegły z zakresu akustyki stwierdził brak przekroczeń norm hałasu lotniczego. Sąd Okręgowy opierając się na tej opinii oddalił wniosek dowodowy powoda o powołanie biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości argumentując, że nieuzasadnione jest żądanie powoda o zasądzenie odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, skoro nie występują przekroczenia norm hałasu. Czytaj dalej

Właścicielom nieruchomości w OOU należy się odszkodowanie

Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu do wyroku z 8 grudnia 2015 r. w sprawie sygn. akt VI ACa 1662/14 stwierdził, że właścicielom nieruchomości znajdujących się w OOU należy się odszkodowanie, ponieważ nie mogą z niej korzystać w sposób, w jaki inne osoby mogą korzystać ze swoich nieruchomości położonych poza OOU.

Prezentujemy poniżej wybór najciekawszych tez z uzasadnienia:

„Bezsprzecznie zatem osobom, które mieszkają na terenie strefy ograniczonego użytkowania należy się odszkodowanie. Właściciele nieruchomości nie mogą bowiem z niej korzystać w sposób, w jaki każdy inny obywatel może korzystać ze swojej nieruchomości położonej na innym terenie. Wbrew twierdzeniom pozwanego, fakt zakupu nieruchomości w 1964 r. nie stanowił natomiast podstawy do twierdzenia, że w dacie zakupu powódka godziła się na ewentualne niedogodności, jakie w chwili obecnej istnieją, bowiem hałas na terenie okołolotniskowym występował od początku istnienia portu lotniczego tj. od 1934r. Należy bowiem mieć na uwadze, że powódka dokonując przedmiotowego zakupu nie mogła przewidzieć jak rozbuduje się port lotniczy, jakie inwestycje będą na jego terenie prowadzone oraz w jaki sposób i na ile okażą się ona uciążliwe. Trudno bowiem porównywać zabudowę oraz częstotliwość lotów jakie odbywają się z portu lotniczego (…) w chwili obecnej i kilkadziesiąt lat temu.”

„Przede wszystkim wskazać należy, że Sąd II instancji podziela pogląd Sądu Najwyższego, wyrażany w ostatnich latach w orzecznictwie, że odszkodowanie, które przysługuje właścicielowi na podstawie prawa ochrony środowiska nie obejmuje wyłącznie ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości na skutek utworzenia strefy ochronnej. Pojęcie to nie może być bowiem traktowane wąsko. Gdyby bowiem tak było, to na z góry przegranej pozycji znajdowały by się osoby fizyczne, które chcą w takiej strefie mieszkać. Strefa ograniczonego użytkowania została powołana w związku z niedogodnościami, które mogą występować na jej terenie.”