Wykaz transakcji jako załącznik do opinii z zakresu utraty wartości nieruchomości

Rzeczoznawcy majątkowi, powoływani jako biegli w sprawach dot. OOU w celu wykazania spadku wartości nieruchomości, powinni załączać do swoich opinii zestawienie transakcji, stanowiących podstawę jej opracowania. Umożliwia to weryfikację przyjętych przez biegłych parametrów dla poszczególnych nieruchomości i właściwości dobranego zbioru, a tym samym pełną ocenę prawidłowości przeprowadzonych badań. Opinie biegłych nie zawierające zestawienia transakcji są nieweryfikowalne. Nie można bowiem sprawdzić, czy baza transakcji jest kompletna, czy nie zawiera błędów albo czy biegły nie dokonał selektywnego doboru transakcji w celu udowodnienia z góry założonej tezy.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt: II SA/Łd 221/13, Sąd stwierdził, że:

Autor operatu szacunkowego nie wskazał bowiem danych ewidencyjnych przyjętych do porównania nieruchomości, które pozwoliłyby na ich identyfikację, a tym bardziej na weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywanych i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Na podstawie tak sporządzonego operatu szacunkowego nie można bowiem zweryfikować, czy przyjęte do porównania nieruchomości miały choćby podobny kształt czy dostęp do drogi publicznej. Tymczasem z analizy przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. Tylko bowiem prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na ich trafne zakwalifikowanie jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 maja 2012 r., II SA/Łd 184/12, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., II SA/Gd 223/12). Podkreślenia wymaga, że mimo że sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny.

Bardzo istotny wyrok SN w sprawie OOU z 2007 r.

Sąd Najwyższy opublikował dziś uchwałę podjętą w składzie 7-osobowym w sprawie III CZP 62/16 o następującej treści:

Rozporządzenie Wojewody Mazowieckiego Nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego Nr 156, poz. 4276) obowiązywało do dnia wejścia w życie uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego nr 128, poz. 4086).

Powyższa uchwała może skutkować oddalaniem powództw lub apelacji powodów w sprawach o odszkodowania związane z wprowadzeniem OOU z 2007 r., o ile ich roszczenie nie zostało zgłoszone w terminie dwóch lat od daty wejścia w życie rozporządzenia nr 50.