Wymagane korekty wyników w opiniach biegłych akustyków

W celu uzyskania na drodze sądowej odszkodowania w zakresie kosztów wyciszenia nieruchomości znajdujących się w obszarach ograniczonego użytkowania dla lotnisk, należy wykazać brak właściwego klimatu akustycznego w pomieszczaniach. W tym celu należy wnosić do sądu o powołanie biegłego akustyka.

Biegli akustycy do określenia, czy w lokalu jest zapewniony właściwy klimat akustyczny, posługują się jedną z dwóch Polskich Norm, tj. PN-B-02151-3:1999 lub PN-87/B-02151/02.

W przypadku zastosowania normy PN-B-02151-3:1999 biegły akustyk określa wartość hałasu na zewnątrz spowodowanego ruchem lotniczym (pomiar powinien odbyć się podczas operacji lotniczych realizowanych na ścieżce lądowania lub startu najbliższej nieruchomości powoda) lub za pomocą obliczeń wykonanych specjalistycznym oprogramowaniem komputerowym przy użyciu danych z najbliższego punktu pomiarowego. Ponadto biegły akustyk określa rzeczywistą izolacyjność akustyczną przegród zewnętrznych (ścian z oknami), wykonując odpowiednie pomiary.

W opiniach biegłych akustyków opracowanych zgodnie z normą PN-B-02151-3:1999 należy zwrócić uwagę, czy uwzględniono następujące korekty, do których zobowiązuje norma:
jeśli miarodajny poziom dźwięku jest wyznaczony wyłącznie na podstawie obliczeń to wyniki należy zwiększyć o 3 dB (pkt. 6.1.1 normy PN-B-02151-3:1999),
jeżeli w pomieszczeniu znajduje się więcej niż jedna przegroda zewnętrzna z oknami to wymagania należy zwiększyć o 10 lg n (pkt. 6.2 normy PN-B-02151-3), to jest o 3 dB jeśli w pomieszczeniu są dwie ściany z oknami lub o 6 dB jeśli w pomieszczeniu są trzy ściany z oknami; jeżeli pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami nie ma drzwi, należy uwzględnić całą połączoną powierzchnię, jako jedno pomieszczenie.

Ponadto należy zwrócić uwagę, czy biegły dokonał ustalenia hałasu miarodajnego zgodnie z pkt. 6.1.3 normy PN-B-02151-3:1999, to znaczy określił poziom hałasu miarodajnego na podstawie obu metod wymienionych w tym punkcie normy, a do dalszych ustaleń przyjął ten z poziomów dźwięku, którego wartość jest większa oraz czy do ustalenia poziomu hałasu miarodajnego przyjął perspektywę rozwoju ruchu lotniczego, o czym mowa w tym samym punkcie przwołanej normy.

Utworzono OOU dla lotniska im. Lecha Wałęsy w Gdańsku

Sejmik Województwa Pomorskiego Uchwałą nr 203/XVIII/16 z dnia 29.02.2016 utworzył obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska im. Lecha Wałęsy w Gdańsku.

OOU Gdańsk RębiechowoWłaściciele nieruchomości znajdujących się w granicach OOU mogą domagać się od przedsiębiorstwa Port Lotniczy Gdańsk Sp. z o.o. naprawienia szkód powstałych wskutek utworzenia OOU, a w szczególności ich uprawnienia obejmują:

1. Wykup nieruchomości

2. Odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości

3. Odszkodowanie dotyczące wprowadzonego obowiązku rewitalizacji akustycznej budynków lub lokali.

Pierwszym krokiem do uzyskania odszkodowania jest zgłoszenie roszczeń w nieprzekraczalnym terminie 2 lat od daty wejścia w życie uchwały wprowadzającej OOU. Zgłoszenie roszczeń powinno mieć formę wezwania do zapłaty, z podaniem żądanych kwot za poszczególne rodzaje odszkodowań (tj. odszkodowanie dotyczące kosztów wyciszenia, odszkodowanie dotyczące utraty wartości nieruchomości), oraz ewentualnie żądania wykupu nieruchomości, wskazaniem numeru rachunku bankowego, na który ma być uiszczona zapłata i terminu zapłaty. Zgłoszenie roszczeń może mieć również formę wniosku do sądu o próbę ugodową lub pozwu o zapłatę.

Pozew o zapłatę może być złożony w sądzie w terminie 10 lat od daty wejścia w życie aktu prawnego wprowadzającego OOU. Sąd Najwyższy w sprawie Sygn. akt II CSK 161/13 orzekł, że roszczenia dotyczące odszkodowań należnych właścicielom nieruchomości za szkody powstałe w wyniku utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania przedawniają się po 10 latach od dnia wejścia w życie uchwały wprowadzającej OOU pod warunkiem dochowania terminu zawitego dotyczącego zgłoszenia roszczeń.

Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy

Zachęcamy do korzystania z danych zawartych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy. Dane o transakcjach zawarte w tym rejestrze mogą być pomocne w skutecznym odniesieniu się do negatywnych opinii biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Dane zawarte w RCiWN są jawne, a informacja dotycząca zasad ich udostępniania znajduje się na stronie internetowej Urzędu Miasta Stołecznego Warszawa.

Z naszych obserwacji wynika, że wprowadzenie OOU z 2011 r. spowodowało kilkuprocentowy spadek wartości nieruchomości. Opinie biegłych w tym zakresie są jednak bardzo różne. Jedną z przyczyn braku utraty wartości nieruchomości w opiniach biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości jest nieprawidłowy lub selektywny dobór nieruchomości porównawczych.

W opiniach sporządzonych przy uwzględnieniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej należy dokonać weryfikacji prawidłowości określonych przez biegłego cen za metr kwadratowy powierzchni użytkowej (bez powierzchni przynależnych) dla kilku pozycji o najwyższych lub najniższych cenach. Należy również zweryfikować czy w opinii znajdują się dane o wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości porównawczych (lokalizacja, powierzchnia, rok budowy – wg kryteriów przyjętych przez biegłego) ujętych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy, o cenach niższych od minimalnych lub wyższych od maksymalnych.