Remont na lotnisku Chopina. Samoloty znowu nad Ursynowem

Na warszawskim Lotnisku Chopina 1 kwietnia 2017 r. rozpocznie się remont. Do 28 kwietnia będzie zamknięty dłuższy pas startowy o długości 3,7 km. Przez miesiąc największe lotnisko w Polsce będzie operować z jednego pasa startowego. Cały ruch zostanie skierowany nad teren gęsto zabudowany, m.in. nad Ursynów.

źródło informacji: http://www.kontrola-ruchu-lotniczego.com/2017/03/rowkowanie-na-okeciu-utrudnienia-w.html

Mapy akustyczne załączone do Przeglądu ekologicznego są opracowane niezgodnie z PN-02151-3:1999

W postępowaniach sądowych dotyczących kosztów rewitalizacji akustycznej lokali i budynków znajdujących się w OOU dla lotniska Chopina w Warszawie, często są stosowane przez biegłych z zakresu akustyki, w ich opiniach, mapy prognostyczne miarodajnego poziomu dźwięku załączone do Przeglądu ekologicznego (rys. 12.6 i 12.7).

Uwzględnianie tych map w opiniach przez akustyków, spowodowane jest trudnościami związanymi z wykonaniem rzeczywistych pomiarów hałasu lotniczego na nieruchomościach. Takie uproszczenie jest jednak niedopuszczalne, ze względu na fakt, iż wskazane powyżej mapy, są wykonane niezgodnie z Polską Normą PN-02151-3:1999, która szczegółowo określa sposób ustalenia miarodajnego poziomu dźwięku A spowodowanego hałasem lotniczym.

Wskutek określania w opiniach klimatu akustycznego w pomieszczeniach na podstawie wskazanych powyżej map, często okazuje się, że na nieruchomości znajdującej się w OOU jest zachowany właściwy klimat akustyczny, co w wielu przypadkach nie jest zgodne z rzeczywistością. Według opinii biegłych akustyków sporządzanych w wielu sprawach w oparciu o fizyczne pomiary hałasu na nieruchomościach, poziom miarodajnego dźwięku A może być wyższy nawet o ponad 10 dB, od tego samego poziomu dźwięku określonego na mapach dołączonych do Przeglądu ekologicznego. Dotyczy to zwłaszcza terenu Ursynowa oraz Włoch i Bemowa.

Przedstawiamy poniżej tabelę, w której zestawiamy wymagania Polskiej Normy PN-02151-3:1999 ze sposobem opracowania map akustycznych miarodajnego poziomu dźwięku A dla pory dnia i pory nocy dołączonych do Przeglądu Ekologicznego (rys. 12.6 i 12.7). Jeśli ten materiał okaże się dla Państwa przydatny, uprzejmie prosimy o przekazanie dowolnej kwoty darowizny na rzecz dalszego rozwoju naszej strony internetowej.

Odszkodowania dla właścicieli nieruchomości w OOU dla lotniska w Gdańsku

Właściciele nieruchomości znajdujących się wewnątrz obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska im. Lecha Wałęsy w Gdańsku mogą uzyskać odszkodowanie z tytułu utraty wartości nieruchomości (strefa A i B) oraz odszkodowanie z tytułu kosztów zapewnienia właściwego klimatu akustycznego w pomieszczeniach (budynki mieszkalne znajdujące się w strefie A oraz budynki „wrażliwe” w obu strefach – szczegóły w Uchwale wprowadzającej OOU).

Pierwszym etapem na drodze do uzyskania odszkodowania jest zgłoszenie roszczeń Portowi Lotniczemu Gdańsk Sp. z o.o. w terminie 2 lat od daty wprowadzenia OOU, tj. do 30.03.2018 r. W przypadku braku zgłoszenia roszczeń w tym terminie roszczenia wygasają. Taki sam skutek może mieć zgłoszenie roszczeń wykonane w sposób wadliwy lub brak potwierdzenia wpłynięcia zgłoszenia roszczeń do podmiotu zobowiązanego w wymaganym terminie.

Oferujemy Państwo usługę udostępnienia formularza zgłoszenia roszczeń, wraz ze szczegółową instrukcją wypełnienia i złożenia, jak również usługę weryfikacji danych i wypełnienia formularza. Usługę można zamówić w zakładce oferta, w opcji „Zgłoszenie roszczeń OOU Gdańsk„.

Postanowienie SN w sprawie odsetek od roszczeń dot. OOU

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 lipca 2016 r. sygn. akt III CSK 170/16 potwierdził swoje wcześniejsze stanowisko zawarte w wyroku z 4 grudnia 2013 r., sygn. akt II CSK 161/13, w którym wyjaśniono, że roszczenie przewidziane w art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. powstaje od dnia wprowadzenia ograniczeń korzystania z nieruchomości w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, a roszczenie o zapłatę odsetek za opóźnienie z wypłatą dochodzonego odszkodowania
może powstać jeszcze przed wydaniem wyroku zasądzającego odszkodowanie, jeżeli strona pozwana była skutecznie wzywana do wypłaty odszkodowania przed takim wyrokiem (art. 455 k.c.).

Powyższe postanowienie SN rozstrzyga na korzyść właścicieli nieruchomości wątpliwości interpretacyjne, wskutek których w wielu wyrokach zasądzano odsetki naliczone od dat późniejszych, jak np. data wyroku bądź data na którą została sporządzona opinia biegłego, określająca wysokość odszkodowania. Prawidłowo odsetki powinny zostać naliczone od daty zgłoszenia roszczeń, ewentualnie od daty wskazanej jako data zapłaty w tym piśmie.

Rekordowe odszkodowanie. Ponad 2 mln zł za utratę wartości w OOU

Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dn. 22 listopada 2016 r. sygn. akt IV C 1235/13 zasądził odszkodowanie w kwocie 2.086.000 zł tytułem odszkodowania za utratę wartości nieruchomości znajdujących się w obszarze ograniczonego użytkowania dla lotniska Chopina w Warszawie.

Nieruchomość powodów znajdowały się w OOU ale poza strefami Z1 i Z2. Biegły z zakresu szacowania wartości nieruchomości nie stwierdził wpływu utworzenia OOU na wartości nieruchomości. Według biegłego miał miejsce spadek wartości nieruchomości w kwocie 2.086.000 zł ale spowodowany wyłącznie wpływem hałasu lotniczego. Sąd stwierdził jednak, że pozwany w niniejszej sprawie ponosi odpowiedzialność za utratę wartości nieruchomości powodów na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. argumentując w następujący sposób: Czytaj dalej

Wykaz transakcji jako załącznik do opinii z zakresu utraty wartości nieruchomości

Rzeczoznawcy majątkowi, powoływani jako biegli w sprawach dot. OOU, w celu wykazania spadku wartości nieruchomości powinni załączać do swoich opinii zestawienie transakcji, stanowiących podstawę jej opracowania. Umożliwia to weryfikację przyjętych przez biegłych parametrów dla poszczególnych nieruchomości i właściwości dobranego zbioru, a tym samym pełną ocenę prawidłowości przeprowadzonych badań. Opinie biegłych nie zawierające zestawienia transakcji są nieweryfikowalne. Nie można bowiem sprawdzić, czy baza transakcji jest kompletna, czy nie zawiera błędów albo czy biegły nie dokonał selektywnego doboru transakcji w celu udowodnienia z góry założonej tezy.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt: II SA/Łd 221/13, Sąd stwierdził, że:

Autor operatu szacunkowego nie wskazał bowiem danych ewidencyjnych przyjętych do porównania nieruchomości, które pozwoliłyby na ich identyfikację, a tym bardziej na weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywanych i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Na podstawie tak sporządzonego operatu szacunkowego nie można bowiem zweryfikować, czy przyjęte do porównania nieruchomości miały choćby podobny kształt czy dostęp do drogi publicznej. Tymczasem z analizy przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. Tylko bowiem prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na ich trafne zakwalifikowanie jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 maja 2012 r., II SA/Łd 184/12, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., II SA/Gd 223/12). Podkreślenia wymaga, że mimo że sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny.

Bardzo istotny wyrok SN w sprawie OOU z 2007 r.

Sąd Najwyższy opublikował dziś uchwałę podjętą w składzie 7-osobowym w sprawie III CZP 62/16 o następującej treści:

Rozporządzenie Wojewody Mazowieckiego Nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego Nr 156, poz. 4276) obowiązywało do dnia wejścia w życie uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego nr 128, poz. 4086).

Powyższa uchwała może skutkować oddalaniem powództw lub apelacji powodów w sprawach o odszkodowania związane z wprowadzeniem OOU z 2007 r., o ile ich roszczenie nie zostało zgłoszone w terminie dwóch lat od daty wejścia w życie rozporządzenia nr 50.

Wymagane korekty wyników w opiniach biegłych akustyków

W celu uzyskania na drodze sądowej odszkodowania w zakresie kosztów wyciszenia nieruchomości znajdujących się w obszarach ograniczonego użytkowania dla lotnisk, należy wykazać brak właściwego klimatu akustycznego w pomieszczaniach. W tym celu należy wnosić do sądu o powołanie biegłego akustyka.

Biegli akustycy do określenia czy w lokalu jest zapewniony właściwy klimat akustyczny posługują się jedną z dwóch Polskich Norm, tj. PN-B-02151-3:1999 lub PN-87/B-02151/02.

W przypadku zastosowania normy PN-B-02151-3:1999 biegły akustyk określa wartość hałasu na zewnątrz spowodowanego ruchem lotniczym (pomiar powinien odbyć się podczas operacji lotniczych realizowanych na ścieżce lądowania lub startu najbliższej nieruchomości powoda) lub za pomocą obliczeń wykonanych specjalistycznym oprogramowaniem komputerowym przy użyciu danych z najbliższego punktu pomiarowego. Ponadto biegły akustyk określa rzeczywistą izolacyjność akustyczną przegród zewnętrznych (ścian z oknami) wykonując odpowiednie pomiary.

W opiniach biegłych akustyków opracowanych zgodnie z normą PN-B-02151-3:1999 należy zwrócić uwagę, czy uwzględniono następujące korekty, do których zobowiązuje norma:
jeśli miarodajny poziom dźwięku jest wyznaczony wyłącznie na podstawie obliczeń to wyniki należy zwiększyć o 3 dB (pkt. 6.1.1 normy PN-B-02151-3:1999),
jeżeli w pomieszczeniu znajduje się więcej niż jedna przegroda zewnętrzna z oknami to wymagania należy zwiększyć o 10 lg n (pkt. 6.2 normy PN-B-02151-3), to jest o 3 dB jeśli w pomieszczeniu są dwie ściany z oknami lub o 6 dB jeśli w pomieszczeniu są trzy ściany z oknami; jeżeli pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami nie ma drzwi, należy uwzględnić całą połączoną powierzchnię jako jedno pomieszczenie.

Ponadto należy zwrócić uwagę czy biegły dokonał ustalenia hałasu miarodajnego zgodnie z pkt. 6.1.3 normy PN-B-02151-3:1999, to znaczy określił poziom hałasu miarodajnego na podstawie obu metod wymienionych w tym punkcie normy, a do dalszych ustaleń przyjął ten z poziomów dźwięku, którego wartość jest większa oraz czy do ustalenia poziomu hałasu miarodajnego przyjął perspektywę rozwoju ruchu lotniczego, o czym mowa w tym samym punkcie przwołanej normy.

Utworzono OOU dla lotniska im. Lecha Wałęsy w Gdańsku

Sejmik Województwa Pomorskiego Uchwałą nr 203/XVIII/16 z dnia 29.02.2016 utworzył obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska im. Lecha Wałęsy w Gdańsku.

OOU Gdańsk RębiechowoWłaściciele nieruchomości znajdujących się w granicach OOU mogą domagać się od przedsiębiorstwa Port Lotniczy Gdańsk Sp. z o.o. naprawienia szkód powstałych wskutek utworzenia OOU, a w szczególności ich uprawnienia obejmują:

1. Wykup nieruchomości

2. Odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości

3. Odszkodowanie dotyczące wprowadzonego obowiązku rewitalizacji akustycznej budynków lub lokali.

Pierwszym krokiem do uzyskania odszkodowania jest zgłoszenie roszczeń w nieprzekraczalnym terminie 2 lat od daty wejścia w życie uchwały wprowadzającej OOU. Zgłoszenie roszczeń powinno mieć formę wezwania do zapłaty, z podaniem żądanych kwot za poszczególne rodzaje odszkodowań (tj. odszkodowanie dotyczące kosztów wyciszenia, odszkodowanie dotyczące utraty wartości nieruchomości), oraz ewentualnie żądania wykupu nieruchomości, wskazaniem numeru rachunku bankowego, na który ma być uiszczona zapłata i terminu zapłaty. Zgłoszenie roszczeń może mieć również formę wniosku do sądu o próbę ugodową lub pozwu o zapłatę.

Pozew o zapłatę może być złożony w sądzie w terminie 10 lat od daty wejścia w życie aktu prawnego wprowadzającego OOU. Sąd Najwyższy w sprawie Sygn. akt II CSK 161/13 orzekł, że roszczenia dotyczące odszkodowań należnych właścicielom nieruchomości za szkody powstałe w wyniku utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania przedawniają się po 10 latach od dnia wejścia w życie uchwały wprowadzającej OOU pod warunkiem dochowania terminu zawitego dotyczącego zgłoszenia roszczeń.

Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy

Zachęcamy do korzystania z danych zawartych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy. Dane o transakcjach zawarte w tym rejestrze mogą być pomocne w skutecznym odniesieniu się do negatywnych opinii biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Dane zawarte w RCiWN są jawne, a informacja dotycząca zasad ich udostępniania znajduje się na stronie internetowej Urzędu Miasta Stołecznego Warszawa.

Z naszych obserwacji wynika, że wprowadzenie OOU z 2011 r. spowodowało kilkuprocentowy spadek wartości nieruchomości. Opinie biegłych w tym zakresie są jednak bardzo różne. Jedną z przyczyn braku utraty wartości nieruchomości w opiniach biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości jest nieprawidłowy lub selektywny dobór nieruchomości porównawczych.

W opiniach sporządzonych przy uwzględnieniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej należy dokonać weryfikacji prawidłowości określonych przez biegłego cen za metr kwadratowy powierzchni użytkowej (bez powierzchni przynależnych) dla kilku pozycji o najwyższych lub najniższych cenach. Należy również zweryfikować czy w opinii znajdują się dane o wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości porównawczych (lokalizacja, powierzchnia, rok budowy – wg kryteriów przyjętych przez biegłego) ujętych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy, o cenach niższych od minimalnych lub wyższych od maksymalnych.