Opinie biegłych akustyków – OOU dla lotniska Chopina

W wielu sprawach prowadzonych na rzecz naszych Klientów uzyskaliśmy pozytywne opinie biegłych akustyków. W opiniach stwierdzono niewłaściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach oraz konieczność wykonania dodatkowej izolacji akustycznej, co otwiera drogę do dochodzenia odszkodowania za koszty tych prac. W przypadku zastosowania dodatkowych zabezpieczeń akustycznych, zazwyczaj konieczne jest również zainstalowanie klimatyzacji, której koszt również powinien zostać uwzględniony przez sąd w kwocie odszkodowania.

Na poniższej mapce zaznaczone są punkty, w których akustycy powołani przez sąd jako biegli w sprawach naszych Klientów, stwierdzili niewłaściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach spowodowany hałasem lotniczym.

OOU Warszawa brak klimatu akustycznego biegli akustycy

OOU Warszawa brak klimatu akustycznego biegli akustycy

Wykaz transakcji jako załącznik do opinii z zakresu utraty wartości nieruchomości

Rzeczoznawcy majątkowi powoływani jako biegli w sprawach dot. OOU w celu wykazania spadku wartości nieruchomości, powinni załączać do swoich opinii zestawienie transakcji, stanowiących podstawę jej opracowania. Umożliwia to weryfikację przyjętych przez biegłych parametrów dla poszczególnych nieruchomości i właściwości dobranego zbioru, a tym samym pełną ocenę prawidłowości przeprowadzonych badań. Opinie biegłych nie zawierające zestawienia transakcji są nieweryfikowalne. Nie można bowiem sprawdzić czy baza transakcji jest kompletna, czy nie zawiera błędów, albo czy biegły nie dokonał selektywnego doboru transakcji, w celu udowodnienia z góry założonej tezy.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt: II SA/Łd 221/13, Sąd stwierdził, że:

Autor operatu szacunkowego nie wskazał bowiem danych ewidencyjnych przyjętych do porównania nieruchomości, które pozwoliłyby na ich identyfikację, a tym bardziej na weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywanych i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Na podstawie tak sporządzonego operatu szacunkowego nie można bowiem zweryfikować, czy przyjęte do porównania nieruchomości miały choćby podobny kształt czy dostęp do drogi publicznej. Tymczasem z analizy przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. Tylko bowiem prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na ich trafne zakwalifikowanie jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 maja 2012 r., II SA/Łd 184/12, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., II SA/Gd 223/12). Podkreślenia wymaga, że mimo że sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny.

Bardzo istotny wyrok SN w sprawie OOU z 2007 r.

Sąd Najwyższy opublikował dziś uchwałę podjętą w składzie 7-osobowym w sprawie III CZP 62/16 o następującej treści:

Rozporządzenie Wojewody Mazowieckiego Nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego Nr 156, poz. 4276) obowiązywało do dnia wejścia w życie uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego nr 128, poz. 4086).

Powyższa uchwała może skutkować oddalaniem powództw lub apelacji powodów w sprawach o odszkodowania związane z wprowadzeniem OOU z 2007 r., o ile ich roszczenie nie zostało zgłoszone w terminie dwóch lat od daty wejścia w życie rozporządzenia nr 50.

Wymagane korekty wyników w opiniach biegłych akustyków

W celu uzyskania na drodze sądowej odszkodowania w zakresie kosztów wyciszenia nieruchomości znajdujących się w obszarach ograniczonego użytkowania dla lotnisk, należy wykazać brak właściwego klimatu akustycznego w pomieszczaniach. W tym celu należy wnosić do sądu o powołanie biegłego akustyka.

Biegli akustycy do określenia czy w lokalu jest zapewniony właściwy klimat akustyczny posługują się jedną z dwóch Polskich Norm, tj. PN-B-02151-3:1999 lub PN-87/B-02151/02.

W przypadku zastosowania normy PN-B-02151-3:1999 biegły akustyk określa wartość hałasu na zewnątrz spowodowanego ruchem lotniczym (pomiar powinien odbyć się podczas operacji lotniczych realizowanych na ścieżce lądowania lub startu najbliższej nieruchomości powoda) lub za pomocą obliczeń wykonanych specjalistycznym oprogramowaniem komputerowym przy użyciu danych z najbliższego punktu pomiarowego. Ponadto biegły akustyk określa rzeczywistą izolacyjność akustyczną przegród zewnętrznych (ścian z oknami) wykonując odpowiednie pomiary.

W opiniach biegłych akustyków opracowanych zgodnie z normą PN-B-02151-3:1999 należy zwrócić uwagę, czy uwzględniono następujące korekty, do których zobowiązuje norma:
jeśli miarodajny poziom dźwięku jest wyznaczony wyłącznie na podstawie obliczeń to wyniki należy zwiększyć o 3 dB (pkt. 6.1.1 normy PN-B-02151-3:1999),
jeżeli w pomieszczeniu znajduje się więcej niż jedna przegroda zewnętrzna z oknami to wymagania należy zwiększyć o 10 lg n (pkt. 6.2 normy PN-B-02151-3), to jest o 3 dB jeśli w pomieszczeniu są dwie ściany z oknami lub o 6 dB jeśli w pomieszczeniu są trzy ściany z oknami; jeżeli pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami nie ma drzwi, należy uwzględnić całą połączoną powierzchnię jako jedno pomieszczenie.

Ponadto należy zwrócić uwagę czy biegły dokonał ustalenia hałasu miarodajnego zgodnie z pkt. 6.1.3 normy PN-B-02151-3:1999, to znaczy określił poziom hałasu miarodajnego na podstawie obu metod wymienionych w tym punkcie normy, a do dalszych ustaleń przyjął ten z poziomów dźwięku, którego wartość jest większa oraz czy do ustalenia poziomu hałasu miarodajnego przyjął perspektywę rozwoju ruchu lotniczego, o czym mowa w tym samym punkcie przwołanej normy.

Utworzono OOU dla lotniska Gdańsk Rębiechowo

Sejmik Województwa Pomorskiego Uchwałą nr 203/XVIII/16 z dnia 29.02.2016 utworzył obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska Gdańsk Rębiechowo.

OOU Gdańsk RębiechowoWłaściciele nieruchomości znajdujących się w granicach OOU mogą domagać się od Portu Lotniczego Gdańsk Rębiechowo naprawienia szkód powstałych wskutek utworzenia OOU, a w szczególności ich uprawnienia obejmują:

1. Wykup nieruchomości

2. Odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości

3. Odszkodowanie dotyczące wprowadzonego obowiązku rewitalizacji akustycznej budynków lub lokali.

Pierwszym krokiem do uzyskania odszkodowania jest zgłoszenie roszczeń w nieprzekraczalnym terminie 2 lat od daty wejścia w życie uchwały wprowadzającej OOU. Zgłoszenie roszczeń powinno mieć formę wezwania do zapłaty, z podaniem żądanych kwot za poszczególne rodzaje odszkodowań (tj. odszkodowanie dotyczące kosztów wyciszenia, odszkodowanie dotyczące utraty wartości nieruchomości), oraz ewentualnie żądania wykupu nieruchomości, wskazaniem numeru rachunku bankowego, na który ma być uiszczona zapłata i terminu zapłaty. Zgłoszenie roszczeń może mieć również formę wniosku do sądu o próbę ugodową lub pozwu o zapłatę.

Pozew o zapłatę może być złożony w sądzie w terminie 10 lat od daty wejścia w życie aktu prawnego wprowadzającego OOU. Sąd Najwyższy w sprawie Sygn. akt II CSK 161/13 orzekł, że roszczenia dotyczące odszkodowań należnych właścicielom nieruchomości za szkody powstałe w wyniku utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania przedawniają się po 10 latach od dnia wejścia w życie uchwały wprowadzającej OOU pod warunkiem dochowania terminu zawitego dotyczącego zgłoszenia roszczeń.

Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy

Zachęcamy do korzystania z danych zawartych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy. Dane o transakcjach zawarte w tym rejestrze mogą być pomocne w skutecznym odniesieniu się do negatywnych opinii biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Dane zawarte w RCiWN są jawne, a informacja dotycząca zasad ich udostępniania znajduje się na stronie internetowej Urzędu Miasta Stołecznego Warszawa.

Z naszych obserwacji wynika, że wprowadzenie OOU z 2011 r. spowodowało kilkuprocentowy spadek wartości nieruchomości. Opinie biegłych w tym zakresie są jednak bardzo różne. Jedną z przyczyn braku utraty wartości nieruchomości w opiniach biegłych z zakresu szacowania wartości nieruchomości jest nieprawidłowy lub selektywny dobór nieruchomości porównawczych.

W opiniach sporządzonych przy uwzględnieniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej należy dokonać weryfikacji prawidłowości określonych przez biegłego cen za metr kwadratowy powierzchni użytkowej (bez powierzchni przynależnych) dla kilku pozycji o najwyższych lub najniższych cenach. Należy również zweryfikować czy w opinii znajdują się dane o wszystkich transakcjach dotyczących nieruchomości porównawczych (lokalizacja, powierzchnia, rok budowy – wg kryteriów przyjętych przez biegłego) ujętych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości dla m.st. Warszawy, o cenach niższych od minimalnych lub wyższych od maksymalnych.

Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości występują również poza strefami Z1 i Z2

W dniu 14 marca 2016 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie sygn. akt. VI ACa 87/15 opublikował wyrok, w którym wskutek apelacji powoda uchylił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie.

W omawianej sprawie nieruchomość znajdowała się w OOU dla lotniska Chopina w Warszawie, jednak poza strefami Z1 i Z2. Powołany biegły z zakresu akustyki stwierdził brak przekroczeń norm hałasu lotniczego. Sąd Okręgowy opierając się na tej opinii oddalił wniosek dowodowy powoda o powołanie biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości argumentując, że nieuzasadnione jest żądanie powoda o zasądzenie odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, skoro nie występują przekroczenia norm hałasu.

Sąd Apelacyjny nie podzielił tego stanowiska, stwierdzając iż:

„W sprawie niniejszej doszło do wadliwego i mylnego zakwalifikowania podstawy faktycznej roszczenia odszkodowawczego, jako opartej na szkodzie wywołanej przez ponadnormatywny hałas.”

Ponadto Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu szeroko uzasadnił możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu utraty wartości przez właścicieli nieruchomości znajdujących się w OOU, a poza strefami Z1 i Z2, nawet w przypadku gdy na nieruchomości nie są obecnie przekraczane dopuszczalne poziomy dźwięku spowodowanego hałasem lotniczym. Poniżej kilka tez z uzasadnienia.

„Zdaniem Sądu Apelacyjnego – szkodę mogą też spowodować skutki takiego objęcia nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania dla prawa własności w postaci: przymusu dostosowania budynku do przewidzianych dla posesji w aktach prawnych norm hałasu, negatywnej reakcji rynku potencjalnych nabywców posesji odziaływującego na jej cenę, konieczności tolerowania na posesji choćby potencjalnych, okresowych i przyszłych hałasów lotniczych.”

„Bez wprowadzenia regulacji powodowie mogliby się domagać zaniechania nadmiernych immisji dźwiękowych, natomiast po jej wprowadzeniu muszą je tolerować. Objęcie przedmiotowym obszarem nieruchomości powodów oznacza, że uchwałodawca w ramach swego imperium i w szerszym interesie społecznym przewiduje możliwość występowania dźwięków o określonym nasileniu na ich posesji i mocą uchwały z góry ogranicza możliwość zabiegania przez powodów o eliminację tych naruszeń w ramach ochrony własności. Konieczność potencjalnego nawet znoszenia hałasu i przygotowania się na pojawienie się przekroczeń tych norm (np. wskutek tworzenia korytarzy powietrznych, narastania ruchu lotniczego, zwiększenia przelotów w związku z remontami pasów) stanowi więc normalny skutek wprowadzenia przedmiotowego obszaru.”

„W szczególności na terenie całego obszaru ograniczonego użytkowania, w planowanych budynkach, nakazano zapewnienie izolacyjności akustycznej przegród zewnętrznych zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych. Natomiast w istniejących budynkach nakazano zapewnienie w pomieszczeniach poziomu dźwięku nie przekraczającego wartości dopuszczalnych określonych w Polskiej Normie poprzez odpowiednią izolacyjność przegród zewnętrznych i elementów budowlanych. W samym akcie jak i uzasadnieniu nie uwarunkowano owych zabezpieczeń przed hałasem od realnego wystąpienia na nieruchomości przekroczeń tych norm.”

Sąd Najwyższy ponownie zajmie się kwestią obowiązywania OOU z 2007 r.

Sąd Najwyższy rozpatruje obecnie 2 zagadnienia prawne dotyczące obowiązywania OOU z 2007 r.

Pierwsze zapytanie z 31.12.2015 r. o sygnaturze akt III CZP 114/15 dotyczy sposobu traktowania przez sądy osób, które posiadając nieruchomości w OOU z 2007 r. roszczenia zgłosiły dopiero w terminie przewidzianym dla OOU z 2011 r. Sąd Najwyższy ma ustalić czy w celu uzyskania odszkodowania należy udowodnić istnienie w „nowym” obszarze na nieruchomości powoda dodatkowych ograniczeń.

„Czy właścicielowi nieruchomości (użytkownikowi wieczystemu, posiadaczowi prawa rzeczowego ograniczonego), który wystąpił z roszczeniami w 2-letnim terminie zawitym z art.129 ust. 4 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U.2013.1232 j.t.) od dnia wejścia w życie uchwały Sejmiku Województwa Mazowieckiego Nr 76/11 z dnia 20 czerwca 2011 r. (Dz.Urz.Woj.Maz. Nr 128 z 20.07.2011 r. poz. 4088):

1. przysługuje prawo do żądania odszkodowania za poniesioną szkodę w związku z ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości posadowionej w granicach Obszaru Ograniczonego Użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina, bez konieczności porównywania zakresu ograniczeń wprowadzonych ww. uchwałą Sejmiku a ograniczeń wprowadzonych Rozporządzeniem Wojewody Mazowieckiego Nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Maz., Nr 156, poz. 4276), w związku z którym to aktem prawa miejscowego nie wystąpił z roszczeniami w terminie z art. 129 ust. 4 p.o.ś.?

2. czy też przysługuje mu wyłącznie prawo do żądania odszkodowania stanowiącego ewentualnie dalszą (inną) szkodę przy uwzględnieniu obowiązujących ograniczeń wprowadzonych Rozporządzeniem Wojewody Mazowieckiego Nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r.?​”

Drugie zapytanie z 19.01.2016 r. oznaczone sygnaturą akt III CZP 7/16 dotyczy ustalenia czy OOU z 2007 r. utracił moc ze względu na wejście w życie przepisów zmieniających organ uprawniony do wydania aktu prawnego wprowadzającego OOU lub ze względu na niestosowanie przepisów dot. OOU z 2007 r. przez sądy administracyjne i inne organy administracji publicznej.

„1) Czy akt prawa miejscowego w postaci rozporządzenia nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. Wojewody Mazowieckiego w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego Nr 156 z 2007 r., poz. 4276) utracił moc w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. Nr 199 z 2008 r., poz. 1227),

2) w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie postawione w pkt 1, czy utrata mocy obowiązującej ww. rozporządzenia nr 50 nastąpiła wskutek powszechnego zaprzestania jego uznawania i stosowania przez organy administracji publicznej oraz sądownictwo administracyjne (instytucja desuetudo) i jeżeli tak, to jaką datę należy uznać za istotną dla zastosowania tego skutku?​”

Przypominamy, że Sąd Najwyższy w 2015 r. rozpatrywał zapytanie prawne dotyczące OOU z 2007 r. w sprawie sygn. akt III CZP 34/15. W orzeczeniu tym stwierdzono, iż „Rozporządzenie Wojewody Mazowieckiego nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz. Urz. Województwa Mazowieckiego z 2007 r., Nr 156, poz. 4276) nie utraciło mocy z dniem 15 listopada 2008 r. w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227 ze zm.).”

Prosimy o wsparcie naszej działalności

Szanowni Państwo,

Od ponad dwóch lat, na naszej stronie internetowej, zamieszczamy publikacje dotyczące obszarów ograniczonego użytkowania dla obu warszawskich lotnisk. Otrzymujemy sygnały, że wiele osób korzysta z tych informacji, również w swoich własnych procesach sądowych. Ponadto, niemal każdego dnia, udzielamy porad drogą mailową lub telefoniczną.

Uprzejmie proszę o wsparcie tych inicjatyw poprzez przekazanie dowolnej kwoty darowizny.

Z poważaniem,
Mariusz Gajda
prezes zarządy Trynity Sp. z o.o.





Właścicielom nieruchomości w OOU należy się odszkodowanie

Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu do wyroku z 8 grudnia 2015 r. w sprawie sygn. akt VI ACa 1662/14 stwierdził, że właścicielom nieruchomości znajdujących się w OOU należy się odszkodowanie, ponieważ nie mogą z niej korzystać w sposób, w jaki inne osoby mogą korzystać ze swoich nieruchomości położonych poza OOU.

Prezentujemy poniżej wybór najciekawszych tez z uzasadnienia:

„Bezsprzecznie zatem osobom, które mieszkają na terenie strefy ograniczonego użytkowania należy się odszkodowanie. Właściciele nieruchomości nie mogą bowiem z niej korzystać w sposób, w jaki każdy inny obywatel może korzystać ze swojej nieruchomości położonej na innym terenie. Wbrew twierdzeniom pozwanego, fakt zakupu nieruchomości w 1964 r. nie stanowił natomiast podstawy do twierdzenia, że w dacie zakupu powódka godziła się na ewentualne niedogodności, jakie w chwili obecnej istnieją, bowiem hałas na terenie okołolotniskowym występował od początku istnienia portu lotniczego tj. od 1934r. Należy bowiem mieć na uwadze, że powódka dokonując przedmiotowego zakupu nie mogła przewidzieć jak rozbuduje się port lotniczy, jakie inwestycje będą na jego terenie prowadzone oraz w jaki sposób i na ile okażą się ona uciążliwe. Trudno bowiem porównywać zabudowę oraz częstotliwość lotów jakie odbywają się z portu lotniczego (…) w chwili obecnej i kilkadziesiąt lat temu.”

„Przede wszystkim wskazać należy, że Sąd II instancji podziela pogląd Sądu Najwyższego, wyrażany w ostatnich latach w orzecznictwie, że odszkodowanie, które przysługuje właścicielowi na podstawie prawa ochrony środowiska nie obejmuje wyłącznie ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości na skutek utworzenia strefy ochronnej. Pojęcie to nie może być bowiem traktowane wąsko. Gdyby bowiem tak było, to na z góry przegranej pozycji znajdowały by się osoby fizyczne, które chcą w takiej strefie mieszkać. Strefa ograniczonego użytkowania została powołana w związku z niedogodnościami, które mogą występować na jej terenie.”