Opinie biegłych sądowych – utrata wartości oraz wyciszenie i klimatyzacja

Poniżej prezentujemy kwoty odszkodowań, określone przez biegłych sądowych, w sprawach dotyczących OOU dla lotniska Chopina w Warszawie, prowadzonych na rzecz naszych Klientów.

Adres powierzchnia rodzaj odszkodowania kwota
Piastów
Konopnickiej 150 m.kw. utrata wartości 49.000 zł
Warszawa
Braci Wagów 11 50 m.kw. koszty wyciszenia 22.975 zł
Braci Wagów 11 50 m.kw. utrata wartości 25.925 zł
Lechicka 15 80 m.kw. utrata wartości 60.939 zł
Lechicka 15 74 m.kw. utrata wartości 27.150 zł
Meander 2A 85 m.kw. koszty wyciszenia 33.040 zł
Meander 2A 85 m.kw. koszty wyciszenia 24.218 zł
Meander 2A 85 m.kw. klimatyzacja 28.984 zł
Meander 2A 85 m.kw. klimatyzacja 18.226 zł
Mikołajska 174 m.kw. utrata wartości 108.000 zł
Obrzeżna 1A 57 m.kw. utrata wartości 47.507 zł
Paszkiewicza 6 64 m.kw. utrata wartości 20.200 zł
Pląsy 27A 77 m.kw. utrata wartości 58.000 zł
Pląsy 27A 77 m.kw. utrata wartości 33.800 zł
Polinezyjska 6 69 m.kw. utrata wartości 11.008 zł
Polinezyjska 6 69 m.kw. koszty wyciszenia 18.058 zł
Rzymowskiego 17 128 m.kw. utrata wartości 85.646 zł
Wańkowicza 4 65 m.kw. utrata wartości 48.653 zł
Warchałowskiego 2 55 m.kw. utrata wartości 11.789 zł
Wąwozowa 2 35 m.kw. utrata wartości 27.920 zł
Wąwozowa 4 33 m.kw. utrata wartości 25.619 zł
Włodarzewska 81C 31 m.kw. utrata wartości 21.305 zł
Włodarzewska 81D 28 m.kw. utrata wartości 19.331 zł
Zadumana 3/5 77 m.kw. utrata wartości 50.643 zł
Średnia wartość odszkodowania 1 m.kw. utrata wartości 553 zł
Średnia wartość odszkodowania 1 m.kw. koszty wyciszenia 340 zł
Średnia wartość odszkodowania 1 m.kw. klimatyzacja 277 zł

Opinie biegłych akustyków – OOU dla lotniska Chopina

W wielu sprawach prowadzonych na rzecz naszych Klientów uzyskaliśmy pozytywne opinie biegłych akustyków. W opiniach stwierdzono niewłaściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach oraz konieczność wykonania dodatkowej izolacji akustycznej, co otwiera drogę do dochodzenia odszkodowania za koszty tych prac. W przypadku zastosowania dodatkowych zabezpieczeń akustycznych, zazwyczaj konieczne jest również zainstalowanie klimatyzacji, której koszt również powinien zostać uwzględniony przez sąd w kwocie odszkodowania.

Na poniższej mapce zaznaczone są punkty, w których akustycy powołani przez sąd jako biegli w sprawach naszych Klientów, stwierdzili niewłaściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach spowodowany wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska im. Chopina w Warszawie.

izofony noc ursynow z pomiarami biegłych

Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości występują również poza strefami Z1 i Z2

W dniu 14 marca 2016 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie sygn. akt. VI ACa 87/15 opublikował wyrok, w którym wskutek apelacji powoda uchylił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie.

W omawianej sprawie nieruchomość znajdowała się w OOU dla lotniska Chopina w Warszawie, jednak poza strefami Z1 i Z2. Powołany biegły z zakresu akustyki stwierdził brak przekroczeń norm hałasu lotniczego. Sąd Okręgowy opierając się na tej opinii oddalił wniosek dowodowy powoda o powołanie biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości argumentując, że nieuzasadnione jest żądanie powoda o zasądzenie odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, skoro nie występują przekroczenia norm hałasu.

Sąd Apelacyjny nie podzielił tego stanowiska, stwierdzając iż:

„W sprawie niniejszej doszło do wadliwego i mylnego zakwalifikowania podstawy faktycznej roszczenia odszkodowawczego, jako opartej na szkodzie wywołanej przez ponadnormatywny hałas.”

Ponadto Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu szeroko uzasadnił możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu utraty wartości przez właścicieli nieruchomości znajdujących się w OOU, a poza strefami Z1 i Z2, nawet w przypadku gdy na nieruchomości nie są obecnie przekraczane dopuszczalne poziomy dźwięku spowodowanego hałasem lotniczym. Poniżej kilka tez z uzasadnienia.

„Zdaniem Sądu Apelacyjnego – szkodę mogą też spowodować skutki takiego objęcia nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania dla prawa własności w postaci: przymusu dostosowania budynku do przewidzianych dla posesji w aktach prawnych norm hałasu, negatywnej reakcji rynku potencjalnych nabywców posesji odziaływującego na jej cenę, konieczności tolerowania na posesji choćby potencjalnych, okresowych i przyszłych hałasów lotniczych.”

„Bez wprowadzenia regulacji powodowie mogliby się domagać zaniechania nadmiernych immisji dźwiękowych, natomiast po jej wprowadzeniu muszą je tolerować. Objęcie przedmiotowym obszarem nieruchomości powodów oznacza, że uchwałodawca w ramach swego imperium i w szerszym interesie społecznym przewiduje możliwość występowania dźwięków o określonym nasileniu na ich posesji i mocą uchwały z góry ogranicza możliwość zabiegania przez powodów o eliminację tych naruszeń w ramach ochrony własności. Konieczność potencjalnego nawet znoszenia hałasu i przygotowania się na pojawienie się przekroczeń tych norm (np. wskutek tworzenia korytarzy powietrznych, narastania ruchu lotniczego, zwiększenia przelotów w związku z remontami pasów) stanowi więc normalny skutek wprowadzenia przedmiotowego obszaru.”

„W szczególności na terenie całego obszaru ograniczonego użytkowania, w planowanych budynkach, nakazano zapewnienie izolacyjności akustycznej przegród zewnętrznych zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych. Natomiast w istniejących budynkach nakazano zapewnienie w pomieszczeniach poziomu dźwięku nie przekraczającego wartości dopuszczalnych określonych w Polskiej Normie poprzez odpowiednią izolacyjność przegród zewnętrznych i elementów budowlanych. W samym akcie jak i uzasadnieniu nie uwarunkowano owych zabezpieczeń przed hałasem od realnego wystąpienia na nieruchomości przekroczeń tych norm.”

Sąd Najwyższy ponownie zajmie się kwestią obowiązywania OOU z 2007 r.

Sąd Najwyższy rozpatruje obecnie 2 zagadnienia prawne dotyczące obowiązywania OOU z 2007 r.

Pierwsze zapytanie z 31.12.2015 r. o sygnaturze akt III CZP 114/15 dotyczy sposobu traktowania przez sądy osób, które posiadając nieruchomości w OOU z 2007 r. roszczenia zgłosiły dopiero w terminie przewidzianym dla OOU z 2011 r. Sąd Najwyższy ma ustalić czy w celu uzyskania odszkodowania należy udowodnić istnienie w „nowym” obszarze na nieruchomości powoda dodatkowych ograniczeń.

„Czy właścicielowi nieruchomości (użytkownikowi wieczystemu, posiadaczowi prawa rzeczowego ograniczonego), który wystąpił z roszczeniami w 2-letnim terminie zawitym z art.129 ust. 4 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U.2013.1232 j.t.) od dnia wejścia w życie uchwały Sejmiku Województwa Mazowieckiego Nr 76/11 z dnia 20 czerwca 2011 r. (Dz.Urz.Woj.Maz. Nr 128 z 20.07.2011 r. poz. 4088):

1. przysługuje prawo do żądania odszkodowania za poniesioną szkodę w związku z ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości posadowionej w granicach Obszaru Ograniczonego Użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina, bez konieczności porównywania zakresu ograniczeń wprowadzonych ww. uchwałą Sejmiku a ograniczeń wprowadzonych Rozporządzeniem Wojewody Mazowieckiego Nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Maz., Nr 156, poz. 4276), w związku z którym to aktem prawa miejscowego nie wystąpił z roszczeniami w terminie z art. 129 ust. 4 p.o.ś.?

2. czy też przysługuje mu wyłącznie prawo do żądania odszkodowania stanowiącego ewentualnie dalszą (inną) szkodę przy uwzględnieniu obowiązujących ograniczeń wprowadzonych Rozporządzeniem Wojewody Mazowieckiego Nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r.?​”

Drugie zapytanie z 19.01.2016 r. oznaczone sygnaturą akt III CZP 7/16 dotyczy ustalenia czy OOU z 2007 r. utracił moc ze względu na wejście w życie przepisów zmieniających organ uprawniony do wydania aktu prawnego wprowadzającego OOU lub ze względu na niestosowanie przepisów dot. OOU z 2007 r. przez sądy administracyjne i inne organy administracji publicznej.

„1) Czy akt prawa miejscowego w postaci rozporządzenia nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. Wojewody Mazowieckiego w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.Urz. Województwa Mazowieckiego Nr 156 z 2007 r., poz. 4276) utracił moc w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. Nr 199 z 2008 r., poz. 1227),

2) w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie postawione w pkt 1, czy utrata mocy obowiązującej ww. rozporządzenia nr 50 nastąpiła wskutek powszechnego zaprzestania jego uznawania i stosowania przez organy administracji publicznej oraz sądownictwo administracyjne (instytucja desuetudo) i jeżeli tak, to jaką datę należy uznać za istotną dla zastosowania tego skutku?​”

Przypominamy, że Sąd Najwyższy w 2015 r. rozpatrywał zapytanie prawne dotyczące OOU z 2007 r. w sprawie sygn. akt III CZP 34/15. W orzeczeniu tym stwierdzono, iż „Rozporządzenie Wojewody Mazowieckiego nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz. Urz. Województwa Mazowieckiego z 2007 r., Nr 156, poz. 4276) nie utraciło mocy z dniem 15 listopada 2008 r. w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227 ze zm.).”

Prosimy o wsparcie naszej działalności

Szanowni Państwo,

Od ponad dwóch lat, na naszej stronie internetowej, zamieszczamy publikacje dotyczące obszarów ograniczonego użytkowania dla obu warszawskich lotnisk. Otrzymujemy sygnały, że wiele osób korzysta z tych informacji, również w swoich własnych procesach sądowych. Ponadto, niemal każdego dnia, udzielamy porad drogą mailową lub telefoniczną.

Uprzejmie proszę o wsparcie tych inicjatyw poprzez przekazanie dowolnej kwoty darowizny.

Z poważaniem,
Mariusz Gajda
prezes zarządy Trynity Sp. z o.o.





Właścicielom nieruchomości w OOU należy się odszkodowanie

Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu do wyroku z 8 grudnia 2015 r. w sprawie sygn. akt VI ACa 1662/14 stwierdził, że właścicielom nieruchomości znajdujących się w OOU należy się odszkodowanie, ponieważ nie mogą z niej korzystać w sposób, w jaki inne osoby mogą korzystać ze swoich nieruchomości położonych poza OOU.

Prezentujemy poniżej wybór najciekawszych tez z uzasadnienia:

„Bezsprzecznie zatem osobom, które mieszkają na terenie strefy ograniczonego użytkowania należy się odszkodowanie. Właściciele nieruchomości nie mogą bowiem z niej korzystać w sposób, w jaki każdy inny obywatel może korzystać ze swojej nieruchomości położonej na innym terenie. Wbrew twierdzeniom pozwanego, fakt zakupu nieruchomości w 1964 r. nie stanowił natomiast podstawy do twierdzenia, że w dacie zakupu powódka godziła się na ewentualne niedogodności, jakie w chwili obecnej istnieją, bowiem hałas na terenie okołolotniskowym występował od początku istnienia portu lotniczego tj. od 1934r. Należy bowiem mieć na uwadze, że powódka dokonując przedmiotowego zakupu nie mogła przewidzieć jak rozbuduje się port lotniczy, jakie inwestycje będą na jego terenie prowadzone oraz w jaki sposób i na ile okażą się ona uciążliwe. Trudno bowiem porównywać zabudowę oraz częstotliwość lotów jakie odbywają się z portu lotniczego (…) w chwili obecnej i kilkadziesiąt lat temu.”

„Przede wszystkim wskazać należy, że Sąd II instancji podziela pogląd Sądu Najwyższego, wyrażany w ostatnich latach w orzecznictwie, że odszkodowanie, które przysługuje właścicielowi na podstawie prawa ochrony środowiska nie obejmuje wyłącznie ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości na skutek utworzenia strefy ochronnej. Pojęcie to nie może być bowiem traktowane wąsko. Gdyby bowiem tak było, to na z góry przegranej pozycji znajdowały by się osoby fizyczne, które chcą w takiej strefie mieszkać. Strefa ograniczonego użytkowania została powołana w związku z niedogodnościami, które mogą występować na jej terenie.”

Samo wprowadzenie OOU stanowi ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 14.12.2015 r. w post. sygn. akt. XXV C 1579/13 w uzasadnieniu stwierdził, że ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 129 ust. 2 ustawy prawo ochrony środowiska jest samo wprowadzenie OOU.

Poniżej prezentujemy fragment uzasadnienia, w którym sąd szczegółowo omawia tę kwestię.

„/…/ ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 129 ust. 2 ustawy prawo ochrony środowiska jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. W związku z ustanowieniem takiego obszaru pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści aktu ustanawiającego ten obszar (zwłaszcza dotyczących zabudowy), lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z tego, że wskutek wejścia w życie tego aktu dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 k.c. w związku 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania, który będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, w tym hałas. Taka interpretacja jest przejawem dążenia do kompleksowego uregulowania skutków ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, prowadzących do obniżenia wartości nieruchomości. Konsekwencją powyższego jest poddanie roszczeń właścicieli szczególnym ograniczeniom czasowym przewidzianym w art. 129 ust. 4 tej ustawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06 maja 2010 roku, II CSK 602/09, LEX nr 585768; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 09 kwietnia 2010 roku, III CZP 17/10, LEX nr 584036; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 roku, III CZP 128/09, LEX nr 578138; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2012 roku, I CSK 509/11, LEX nr 1215402).”

Kolejny pozytywny wyrok dot. OOU z 2011 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, w sprawie dotyczącej naszego Klienta, sygn. akt III C 1125/13 wyrokiem z dnia 9 grudnia 2015 r. zasądził odszkodowanie w kwocie 108.000 zł tytułem utraty wartości nieruchomości z odsetkami ustawowymi od dnia 1 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty.

Nieruchomość znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzonego Uchwała nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. poza strefą Z1 i Z2.

W pisemnym uzasadnieniu orzeczenia sąd wskazał, m.in. że:

Żadnego znaczenia nie ma, czy OOU przewiduje dla danej nieruchomości jakiekolwiek podwyższenia – w stosunku do zwykłych norm – dopuszczalnego poziomu hałasu, czy też – jak w przypadku przedmiotowej nieruchomości – tego nie przewiduje. Jak ustalono, dla nieruchomości powódki OOU nie przewiduje żadnych ograniczeń w zakresie przeznaczenia i sposobu korzystania z terenu – określono jedynie opisane w stanie faktycznym wymagania techniczne dotyczące budynków. A mimo to już samo objęcie tej nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania zmniejszyło – jak ustalono – jej wartość. Dzieje się tak dlatego, że nieruchomości położone w graniach obszaru ograniczonego użytkowania są postrzegane na lokalnym rynku nieruchomości jako mniej atrakcyjne i „gorsze od innych”.

Kwestia spadku wartości nieruchomości jest związana z rynkiem lokalnym, który może mieć złą opinię opartą na występujących negatywnych czynnikach środowiskowych (tak: wyrok Sąu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2013 r., II CSK 578/12, niepubl.). Jest naturalne, że ryzyko powiększenia się zakresu uciążliwości oraz wpływ hałasu na zdrowie i samopoczucie ludzi powoduje mniejsze zainteresowanie potencjalnym zakupem nieruchomości w tym rejonie, zwłaszcza na cele mieszkalne. Dla nabywców nie ma przy tym znaczenia ewentualny zakres przekroczeń dopuszczalnych norm, gdyż kluczowe znaczenie ma usytuowanie danej nieruchomości w strefie ograniczonego użytkowania, gdzie „normatywnie” przewidziany został obowiązek znoszenia uciążliwości większych, niż poza strefą. (por. „Dochodzenie roszczeń właścicieli nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania portu lotniczego”, Robert Dobrzyński, Nieruchomości/2013/10; podobnie E. Stawicka, Czy art. 129 ustawy – Prawo ochrony środowiska stanowi wyczerpującą podstawę roszczeń właścicieli nieruchomości o wyrównanie strat wynikających z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotnisk, tras komunikacyjnych i tym podobnych zakładów?, Palestra 2012, z. 11 – 12, s. 203 i n.).

Jak pokazała opinia biegłego, ma to dla potencjalnych nabywców znaczenie nawet wtedy, gdy owe uciążliwości sprowadzają się jedynie do konieczności mocniejszego wygłuszenia budynków. I już sama ta konieczność powoduje spadek wartości rynkowej nieruchomości objętej OOU – zwłaszcza, gdy jest to nieruchomość mieszkalna zabudowana.”

Lotnisko Chopina obsłuży rocznie 25 mln pasażerów

Przez 12 miesięcy minionego roku warszawski port obsłużył ponad 11,2 mln osób. W całym 2015 r. liczba pasażerskich operacji lotniczych, obejmująca operacje przewoźników tradycyjnych i niskokosztowych, wzrosła o 2,3 proc. i wyniosła łącznie 124,7 tys.

Przepustowość lotniska dzięki przebudowie zwiększyła się do ok. 25 mln pasażerów rocznie. W ciągu kolejnych pięciu lat Lotnisko Chopina planuje dalszą rozbudowę, w tym wydłużenie pirsu północnego, co umożliwi zwiększenie liczby stanowisk kontaktowych dla maszyn obsługujących rejsy międzykontynentalne.

W 2015 r. na lotnisku zakończyło się kilka inwestycji. M.in. oddana została do użytku nowa płyta postojowa PPS7 licząca blisko 10 ha, z sześcioma stanowiskami dla dużych samolotów kodu E lub 12 stanowiskami dla średnich samolotów kodu C.

Bardzo atrakcyjnie zapowiada się rozwój siatki regularnych połączeń Lotniska Chopina w 2016 r. Ogłoszonych zostało już 25 nowych tras, a w planach jest kilka kolejnych. Na co najmniej 11 istniejących trasach przewoźnicy zwiększą swoje oferowanie. Wśród potwierdzonych połączeń międzykontynentalnych znajdą się na pewno loty do Tokio oraz Toronto.

– Tak dynamiczny rozwój siatki połączeń z Warszawy pozwala mieć nadzieję, że w tym roku obsłużymy co najmniej 12 milionów osób. W kolejnych 2-3 latach przewidujemy wzrost ruchu na poziomie 5-6 proc. Docelowo będziemy odprawiać 25 milionów pasażerów rocznie, na co pozwala przepustowość naszego portu – zapowiada Michał Kaczmarzyk.

źródło informacji: http://www.lotnisko-chopina.pl/pl/aktualnosci-i-wydarzenia/0/217/szczegoly.html

Poniżej wykres prezentujący ilość pasażerów na lotnisku Chopina w latach 2001-2018.

pp pl ruch na lotnisku chopina warszawa 2001-2018

Pierwszy pozytywny wyrok w sprawie dotyczącej OOU z 2011 r.

W dniu 11 września b.r., Sąd Okręgowy w Warszawie opublikował wyrok w sprawie sygn. akt III C 1186/13, dotyczący odszkodowania z tytułu utraty wartości nieruchomości znajdującej się w OOU z 2011 roku, poza strefą Z1 i Z2. Odszkodowanie za lokal mieszkalny na Ursynowie, o powierzchni 86,77 m.kw. wyniosło 63.901 zł, co stanowi 9,5% wartości nieruchomości.

Sąd w uzasadnieniu do wyroku, obszernie wypowiedział się na temat podstaw odpowiedzialności pozwanego za szkodę spowodowaną wprowadzeniem OOU, w postaci utraty wartości nieruchomości. W uzasadnieniu znajdziemy m.in. następujące tezy:

Nie jest przy tym istotne jak podnosił pozwany, czy na terenie strefy ograniczonego użytkowania istnieją przekroczenia norm hałasu.”

„A zatem samo wprowadzenie strefy ograniczonego użytkowania i objęcie jej zakresem nieruchomości powodów przesądza o istnieniu negatywnego wpływu na środowisko infrastruktury lotniska.”

„Powodowie wykazali zatem, że istnieje związek przyczynowy pomiędzy wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, a odniesioną przez nich szkodą. Spadek wartości nieruchomości lokalowej powodów jest bowiem normalnym następstwem wejścia w życie uchwały Sejmiku z 20 czerwca 2011 r.